Türkçe
English
Русский
Yunanistan, sabırlı sermayeyi ödüllendiren bir pazar olarak öne çıkarken sunduğu getiri potansiyeli giderek daha geniş bir uluslararası yatırımcı kitlesinin ilgisini çekiyor. Yakın zamanda açıklanan yeni bir düzenleme ise Avrupa Birliği dışından gayrimenkul satın alan yatırımcılar açısından dengeleri değiştirebilir ve Yunanistan’daki Gayrimenkul Devir Vergisi sistemini ciddi bir satın alma kararının merkezine taşıyabilir. Aşağıdaki bölümlerde halihazırda yürürlükte olan uygulamalar, yalnızca teklif aşamasında bulunan değişiklikler ve bu ayrımın AB dışındaki alıcılar açısından zamanlama, maliyet ve uzun vadeli getiri üzerindeki etkileri ele alınmaktadır.
Yunanistan'da Gayrimenkul Yatırımlarının Gelişimi
Avrupa’da çok az gayrimenkul piyasası Yunanistan kadar dikkat çekici bir toparlanma süreci yaşadı. Borç krizinin ülke genelindeki varlık değerlerini aşağı çekmesinin ardından sahil bölgeleri ve büyük şehirlerdeki gayrimenkuller zaman içinde kayıplarını telafi etti ve piyasa yeniden güvenin hâkim olduğu bir döneme girdi.
Portföy odaklı yatırımcılar açısından bu istikrar, nadir görülen bir avantaj sunuyor: değer artışı ile kiralama talebinin kırılgan ve birbirinden kopuk biçimde değil, çoğu zaman birlikte ilerlediği bir gayrimenkul piyasası. Buradaki cazibe spekülasyondan değil, temel göstergeleri gündemin önüne koyan ölçülü ve bilinçli yatırım kararlarından kaynaklanıyor.
AB Dışındaki Alıcılar İçin Güncel Piyasa Dinamikleri
Avrupa Birliği dışından gelen talep son dönemde belirgin şekilde artarken Birleşik Krallık, ABD, Çin ve Türkiye’den alıcılar Yunanistan’da gayrimenkul satın alan yabancılar arasında öne çıkıyor. Brexit sonrasında üçüncü ülke vatandaşı statüsüne geçen Birleşik Krallık vatandaşları ise bu tabloda özel bir konumda bulunuyor ve vergisel açıdan AB dışındaki diğer ülkelerden gelen alıcılarla aynı kategoride değerlendiriliyor.
Yabancı talebin özellikle en çok tercih edilen bölgelerde yoğunlaşması fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturdu. Bu nedenle politika yapıcılar, piyasanın temel cazibesini zayıflatmadan satın alma hacmini dengeleyebilecek önlemleri değerlendirmeye başladı.
Hukuki Güvence Neden Şu Anda Daha da Önemli?
Yunanistan’daki mevzuat süreçleri hızlı ilerleyebilir. Ancak kamuoyuna açıklanan bir düzenleme, parlamento tarafından kabul edilip uygulama metni Resmî Gazete’de yayımlanana kadar bağlayıcı hukuk kuralı haline gelmez. Bir yasa tasarısı parlamentoda üç ayrı oylama sürecinden geçtikten sonra yürürlüğe konulur ve Resmî Gazete’de yayımlanır.
Açıklama ile yasalaşma arasındaki bu süre, maliyetli varsayımların ortaya çıkabileceği en kritik dönemdir. Kapsamlı hukuki inceleme; tapu durumunun doğrulanması, uygulanacak vergi oranının kesinleştirilmesi ve yürürlükteki mevzuat ile henüz teklif aşamasındaki düzenlemelerin birbirinden ayrılması açısından belirleyicidir.
Sınır ötesinden yatırım yapan alıcılar için bu süreç yalnızca ek bir güvenlik katmanı değil, sağlıklı bir gayrimenkul işleminin temelini oluşturur.
Yunanistan Gayrimenkul Devir Vergisini (FMA) Anlamak
Yunanca adıyla Foros Metavivasis Akiniton veya kısaca FMA olarak bilinen Gayrimenkul Devir Vergisi, Yunanistan’da ikinci el gayrimenkul satın alımlarında uygulanan temel işlem vergisidir. Verginin ödeme yükümlülüğü alıcıya aittir ve noterlik satış sözleşmesi imzalanarak mülkiyet resmen devredilmeden önce ödenmesi gerekir.
Bu verginin nasıl hesaplandığını ve gündemdeki düzenleme teklifinin maliyetleri nasıl değiştirebileceğini anlamak, yabancı yatırımcıların bilinçli satın alma kararları verebilmesi açısından büyük önem taşır.
Mevcut Vergi Sistemi Nasıl İşliyor?
2026 yılı boyunca yürürlükte olan sisteme göre gayrimenkul devir vergisinin temel oranı %3’tür. Küçük ölçekli belediye ek vergisi de hesaba katıldığında efektif oran yaklaşık %3,09’a yükselir. Temel %3’lük vergi merkezi yönetime aktarılırken ek vergi yerel belediyelere yönlendirilir.
Buradaki en önemli noktalardan biri, verginin yalnızca tarafların üzerinde anlaştığı satış bedeli üzerinden hesaplanmamasıdır. Hesaplamada, beyan edilen satın alma bedeli ile gayrimenkulün objektif değeri arasından yüksek olan tutar esas alınır.
Objektif değer; vergi idaresi tarafından konum, büyüklük, bina yaşı ve benzer nitelikler dikkate alınarak her gayrimenkul için belirlenen resmi değerdir. Bu değer aynı zamanda noter ve tapu sicili masraflarının hesaplanmasında da kullanıldığı için satın alma sürecinin erken aşamasında doğrulanması gereken temel unsurlardan biridir.
Eylül 2026'da Açıklanan Vergi Teklifi
5 Eylül 2026 tarihinde düzenlenen 90. Selanik Uluslararası Fuarı’nda Başbakan Kyriakos Mitsotakis, Yunanistan’ın AB dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarına uygulanan gayrimenkul devir vergisini %3’ten %15’e çıkarmayı planladığını açıkladı. Düzenleme, fuarda duyurulan daha geniş kapsamlı ekonomik ve konut politikaları paketinin bir parçası olarak sunuldu.
İlk haberlerde düzenlemenin 1 Ocak 2027 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilse de Yunanistan Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığının daha sonraki açıklamalarında 1 Temmuz 2027 tarihi gündeme geldi. Nihai yasa metni ve geçiş hükümleri ise henüz yayımlanmış değil.
Şu ana kadar açıklanan çerçeveye göre düzenlemenin gerçek kişiler tarafından satın alınan konut nitelikli gayrimenkulleri kapsaması bekleniyor. Ticari gayrimenkuller ve arsaların ise düzenleme dışında kalacağı değerlendiriliyor.
Bu noktadaki ayrım özellikle önemlidir: söz konusu %15 oranı yürürlüğe girmiş bir yasa değil, hükümet tarafından açıklanmış bir düzenleme teklifidir. Mevcut sistem ile önerilen düzenleme dört temel başlık altında karşılaştırılabilir:
- Vergi oranı açısından: Mevcut sistemde %3 temel oran ve belediye payıyla birlikte yaklaşık %3,09 efektif oran uygulanırken teklif kapsamındaki alıcılar için oranın %15’e yükseltilmesi planlanıyor.
- Kapsama giren alıcılar açısından: Mevcut oran tüm alıcılara uygulanırken önerilen oran yalnızca konut satın alan AB dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarını kapsayacak şekilde açıklanmıştır.
- Zamanlama açısından: %3’lük oran bugün yürürlüktedir. Daha yüksek oranın ise 2027 yılında uygulanması planlanmakta, ancak kesin tarih henüz belirlenmemiştir. Haberlerde hem 1 Ocak hem de 1 Temmuz 2027 tarihleri yer almaktadır.
- Hukuki statü açısından: Mevcut oran yürürlükte ve bağlayıcıdır. %15 oranı ise henüz yasalaşmamış bir hükümet teklifidir.
Yunanistan Parlamentosu düzenlemeyi kabul edip uygulama mevzuatı yayımlanana kadar tüm alıcılar açısından geçerli sistem %3’lük mevcut vergi rejimidir.
Düzenlemeden Etkilenmesi Beklenen Yatırımcı Profilleri
Açıklanan artış özellikle Avrupa Birliği dışındaki ülkelerin vatandaşlarını hedeflemektedir. Başbakan açıklamasında İsrail, Çin ve Türkiye’den gelen alıcıları düzenlemenin hedeflediği üçüncü ülke yatırımcılarına örnek olarak göstermiştir. AB vatandaşlarının ise düzenlemenin kapsamı dışında kalması beklenmektedir.
Bununla birlikte uygulama metni yayımlanmadan yanıtlanamayacak bazı önemli sorular bulunmaktadır. Oturum statüsünün vergilendirmeyi değiştirip değiştirmeyeceği, eşlerden birinin AB vatandaşı olduğu ortak satın alımların nasıl değerlendirileceği ve şirketler üzerinden gerçekleştirilen gayrimenkul edinimlerinin farklı kurallara tabi olup olmayacağı henüz net değildir.
Oturum sahipleri, AB vatandaşı aile üyeleri ve ortak satın alımlar açısından kesin uygulama esasları henüz açıklanmamıştır. Nihai yasa bu konuları netleştirene kadar söz konusu ayrıntıların açık meseleler olarak değerlendirilmesi gerekir.
Önerilen %15 Vergi Oranının Finansal Etkileri
Düzenleme açıklandığı şekliyle yasalaşırsa, kapsama giren yatırımcılar açısından satın alma maliyetleri önemli ölçüde değişecektir. Temel devir vergisi oranının beş katına çıkması, toplam yatırım bütçesini doğrudan etkileyebilir ve herhangi bir taahhütte bulunmadan önce ayrıntılı maliyet hesaplaması yapılmasını gerekli hâle getirebilir.
Toplam maliyet kalemlerinin ve değişiklikten etkilenecek yatırımcı gruplarının ayrı ayrı değerlendirilmesi, hangi giderlerin gerçekten değişeceğini ve hangi kalemlerin aynı kalacağını daha net ortaya koyar.
Gayrimenkul Satın Alma Maliyetleri Nasıl Hesaplanmalı?
Devir vergisi, satın alma sırasında alıcının karşılaştığı maliyetlerden yalnızca biridir. Bu nedenle gerçekçi bir yatırım bütçesi oluştururken yalnızca vergi oranına değil, işlemin tamamında ortaya çıkabilecek tüm maliyetlere bakılması gerekir.
Mevcut sistem kapsamında AB dışındaki bir yatırımcının dikkate alması gereken başlıca maliyet kalemleri şu şekildedir:
- Gayrimenkul Devir Vergisi (FMA): Mevcut efektif oran yaklaşık %3,09’dur ve satış bedeli ile objektif değerden yüksek olan tutar üzerinden hesaplanır. Teklif kapsamında AB dışındaki alıcılar için %15’e yükseltilmesi planlanan temel maliyet kalemi budur.
- Noter ücretleri: Yasal kademeli ücret tarifesine bağlı olarak genellikle yaklaşık %1 ile %1,5 arasında değişir ve KDV ayrıca uygulanır.
- Tapu Sicili veya Kadastro kayıt ücretleri: Vergiye esas değerin yaklaşık %0,5’i düzeyindedir.
- Hukuki inceleme ve devir işlemleri: Yabancı yatırımcı açısından kapsamlı tapu araştırması yapılması büyük önem taşır ve hukuki hizmet maliyetleri genellikle yaklaşık %1 + KDV seviyesindedir.
Mevcut sistemde toplam işlem maliyetlerinin genellikle satın alma bedelinin yaklaşık %8 ila %10’u arasında olduğu değerlendirilmektedir. Önerilen düzenleme yalnızca gayrimenkul devir vergisi kalemini önemli ölçüde artıracağı için AB dışındaki bir alıcının toplam satın alma bütçesini de ciddi biçimde yükseltebilir.
Birleşik Krallık ve Diğer Uluslararası Yatırımcılar Açısından Etkileri
Birleşik Krallık yatırımcıları doğrudan düzenlemeden etkilenmesi beklenen grup içinde yer almaktadır. Brexit sonrasında Birleşik Krallık vatandaşları üçüncü ülke vatandaşı statüsüne geçtiği için düzenlemenin yasalaşması hâlinde 2027’den itibaren diğer AB dışı ülkelerden gelen yatırımcılarla aynı şekilde daha yüksek vergi oranına tabi olmaları beklenmektedir.
Vergiye esas değeri 500.000 euro olan bir gayrimenkulde mevcut %3 oran üzerinden yalnızca devir vergisi yaklaşık 15.000 euro olurken, %15 oranının uygulanması durumunda bu tutar 75.000 euroya çıkacaktır. Böylece tek bir satın alma işleminde geri kazanılamayan edinim maliyetindeki fark 60.000 euroya ulaşabilir.
Birleşik Krallık, ABD ve diğer AB dışı ülkelerden yatırımcılar açısından mevcut sistem döneminde tamamlanan bir satın alma ile yeni oran yürürlüğe girdikten sonra gerçekleştirilecek bir satın alma arasındaki bu maliyet farkı, yatırım değerlendirmesinde önemli bir unsur hâline gelebilir.
Bu Değişiklik Yunanistan Golden Visa Yatırım Tutarlarını Etkiliyor mu?
Burada sık karşılaşılan bir yanlış anlamayı açıklığa kavuşturmak gerekir. Önerilen gayrimenkul devir vergisi artışı, Yunanistan Golden Visa programının yatırım eşiklerini değiştirmemektedir.
Mevcut yatırım tutarları Atina, Selanik, Mikonos ve Santorini gibi öncelikli bölgelerde 800.000 euro, diğer bölgelerde 400.000 euro ve şartları sağlayan restorasyon projelerinde 250.000 euro olarak uygulanmaya devam etmektedir.
Değişen unsur, gayrimenkulün satın alınabilmesi için gereken toplam sermayedir. Devir vergisi satın alma bedeline ek olarak ödendiği için oranın %15’e yükselmesi, Golden Visa için gereken temel yatırım tutarı aynı kalsa bile uygun bir satın alma işleminin toplam maliyetini önemli ölçüde artırabilir.
Bu nedenle yatırım yapısının erken aşamada planlanması, sürecin maliyet etkinliğinin korunmasına yardımcı olabilir.
Stratejik Zamanlama: 2027 Öncesinde Gayrimenkul Satın Almak
Beklenen bir maliyet artışı karşısında doğru yaklaşım ne aceleyle karar vermek ne de süreci tamamen ertelemektir. Daha yüksek oranın 2027 yılı içinde yürürlüğe girmesi öngörüldüğünden, mevcut %3’lük vergi sisteminin geçerli olduğu belirli bir zaman aralığı bulunmaktadır.
Bu sürenin nasıl değerlendirileceği ve geçiş hükümlerinin nasıl şekilleneceği, halihazırda Yunanistan’da gayrimenkul satın almayı düşünen yatırımcılar açısından önemli sonuçlar doğurabilir.
Geçiş Hükümleri ve Son Tarihler Nasıl Değerlendirilmeli?
En önemli belirsizliklerden biri, 2026 yılında başlayan ancak daha yüksek vergi oranının yürürlüğe girmesinden sonra tamamlanan işlemlerin hangi orana tabi olacağıdır. Kesin yürürlük tarihi ve geçiş hükümleri henüz netleşmemiştir ve hiçbir alıcı %15 oranının halihazırda uygulanmakta olduğunu varsaymamalıdır.
Uygulanacak vergi oranının belirlenmesinde kapora tarihi, ön sözleşmenin imzalandığı tarih veya nihai noterlik sözleşmesinin tamamlandığı tarih gibi aşamalardan hangisinin esas alınacağı kritik öneme sahip olacaktır.
Uygulama mevzuatı bu konuyu netleştirene kadar satın alma sürecini ilerleten yatırımcıların her aşamayı dikkatle belgelendirmesi ve sözleşme, kapora ve nihai devir tarihlerinin olası geçiş hükümleriyle nasıl etkileşeceği konusunda uzman görüşü alması önemlidir.
Erken Satın Alma ile Yatırım Getirisinin Korunması
Yunanistan gayrimenkul piyasasına yatırım yapma kararı zaten verilmiş olan AB dışındaki bir yatırımcı açısından mevcut sistem altında tamamlanan bir satın alma daha düşük giriş maliyeti anlamına gelir. Daha düşük başlangıç maliyeti ise yatırımın elde tutulduğu süre boyunca net getiriyi olumlu etkileyebilir.
Bu fark yalnızca teorik değildir. Daha yüksek bedelli satın almalarda %3 ile %15 arasındaki fark, bir yıllık veya daha uzun süreli kira getirisini karşılayabilecek büyüklüğe ulaşabilir. Böylece sermayenin önemli bir bölümü devir vergisi olarak ödenmek yerine yatırımın içinde kalabilir.
Bu nedenle satın alma zamanlamasının olası mevzuat değişikliğiyle ilişkisi finansal modellemeye dahil edilmelidir. Bununla birlikte her yatırım kararının hükümet açıklamasından ziyade nihai olarak yayımlanacak mevzuata dayanması gerekir.
Sınır Ötesi Yatırımlarda Hukuki İncelemenin Rolü
Doğru zamanlamanın sağladığı avantaj, sağlam bir mülkiyet güvencesi olmadan tek başına yeterli değildir. Üzerinde takyidat bulunan, yanlış tanımlanmış veya vergisel değeri hatalı hesaplanan bir gayrimenkul hızlı şekilde satın alınsa dahi yatırımcı açısından bir varlıktan çok yükümlülüğe dönüşebilir.
Sağlıklı bir sınır ötesi yatırım süreci, stratejik zamanlamayı ayrıntılı hukuki incelemeyle birlikte yürütür. Herhangi bir ödeme yapılmadan önce tapunun temiz olduğunun, objektif değerin doğru hesaplandığının ve tüm yasal yükümlülüklerin yerine getirildiğinin doğrulanması gerekir.
Avertiss, hukuki inceleme, güvenli tapu devri ve Yunanistan vergi mevzuatına uyum konularına odaklanan uçtan uca destek sunarak stratejik bir yatırım çözüm ortağı olarak faaliyet göstermektedir. Her işlem, yatırımcının hedeflerine ve değişen mevzuat koşullarına göre yapılandırılarak maliyet, mülkiyet güvenliği ve zamanlama konusunda bilinçli karar alınmasına yardımcı olur.
Yunanistan Gayrimenkul Devir Vergisi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Yunanistan'daki %15 gayrimenkul devir vergisi artışı resmen yürürlüğe girdi mi?
Hayır. %15 oranı, AB dışındaki alıcıları hedefleyen ve 5 Eylül 2026 tarihinde açıklanan bir düzenleme teklifidir. Düzenlemenin 2027 yılında yürürlüğe girmesi planlanmakla birlikte kesin yürürlük tarihi henüz belirlenmemiştir.
Yeni oran ancak Yunanistan Parlamentosu tarafından kabul edilip uygulama metni yayımlandıktan sonra bağlayıcı hale gelecektir. O zamana kadar tüm alıcılar açısından mevcut %3’lük sistem geçerliliğini korumaktadır. Gayrimenkul satın alma stratejileri de güncel mevzuatın yetkin hukuk danışmanları tarafından doğrulanmış hâli esas alınarak oluşturulmalıdır.
Önerilen vergi değişikliği Birleşik Krallık vatandaşlarını nasıl etkileyebilir?
Brexit sonrasında Birleşik Krallık vatandaşları AB dışı ülke vatandaşı olarak sınıflandırılmaktadır. %3’ten %15’e yükseltilmesi planlanan vergi yasalaşırsa, Yunanistan’da gayrimenkul satın alan Birleşik Krallık yatırımcıları düzenleme yürürlüğe girdikten sonra daha yüksek orana tabi olacaktır.
500.000 euro değerindeki bir gayrimenkulde yalnızca devir vergisi mevcut sistemde yaklaşık 15.000 euro iken %15 oranında 75.000 euroya yükselecektir.
Bu nedenle mevcut sistem kapsamında tamamlanan bir satın alma ile yeni oran yürürlüğe girdikten sonra yapılacak bir satın alma arasındaki maliyet farkı Birleşik Krallık yatırımcılarının değerlendirebileceği önemli bir faktördür. Ancak nihai kararlar yayımlanmış mevzuat doğrultusunda verilmelidir.
%15 devir vergisi Yunanistan Golden Visa başvurumu etkiler mi?
Önerilen artış, Yunanistan Golden Visa programında uygulanan asgari yatırım tutarlarını değiştirmemektedir. Bölge ve gayrimenkul türüne göre 800.000 euro, 400.000 euro ve 250.000 euro tutarındaki yatırım eşikleri geçerliliğini korumaktadır.
Ancak devir vergisi satın alma bedeline ek olarak ödendiği için %15 oranının uygulanması, Golden Visa kriterlerini karşılayan bir gayrimenkulün satın alınması için gereken toplam sermayeyi önemli ölçüde artırabilir.
Başvurmayı planlayan yatırımcılar bu maliyet unsurunu planlamalarına dahil edebilir. Bununla birlikte yürürlük tarihi ve uygulama ayrıntılarının mevzuat yayımlanana kadar kesinleşmediği dikkate alınmalıdır.
Yunanistan'da gayrimenkul satın alırken mevcut işlem maliyetleri nelerdir?
Temel maliyet, objektif değer ile satın alma bedelinden yüksek olan tutar üzerinden hesaplanan yaklaşık %3,09 oranındaki Gayrimenkul Devir Vergisidir.
Noter ücretleri, tapu sicili ücretleri ve hukuki inceleme giderleri de eklendiğinde mevcut sistem kapsamında toplam işlem maliyetleri genellikle gayrimenkul değerinin yaklaşık %8 ila %10’u seviyesine ulaşmaktadır.
Bu maliyetlerin satın alma sürecinin başlangıcında şeffaf biçimde hesaplanması, işlem ilerlerken yatırımcının beklenmeyen yükümlülüklerle karşılaşmasını önlemeye yardımcı olur.
Bu makale Eylül 2026'da hazırlanmış olup o tarihteki mevzuat durumunu yansıtmaktadır. %15 gayrimenkul devir vergisi henüz yasalaşmamış bir hükümet teklifidir. Düzenlemenin nihai koşulları, yürürlük tarihi ve uygulama esasları, uygulama mevzuatı yayımlandığında değişebilir. Okuyucuların burada yer alan bilgilere dayanarak işlem yapmadan önce güncel durumu Yunanistan'da yetkin bir hukuk veya vergi danışmanıyla doğrulaması önerilir.
