KKTC Ev Almak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

KKTC Ev Almak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Akdeniz'in incisi Kuzey Kıbrıs'ta mülk sahibi olmak, birçok kişinin sandığından çok daha erişilebilir bir hedef. Türk vatandaşları için özel avantajların sunulduğu bu süreç, doğru belgeler ve prosedürlerle 30-60 gün gibi kısa bir sürede tamamlanabiliyor. KKTC ev almak için gerekli belgeler listesi düşündüğünüzden daha basit, ancak her evrakın zamanında hazırlanması büyük önem taşıyor.

KKTC'de Emlak Alım Süreci Nasıl İşler?

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'nde taşınmaz mal edinme süreci üç temel aşamadan oluşur. İlk aşama satış sözleşmesinin düzenlenmesi, ikinci aşama Bakanlar Kurulu'ndan satış izni alınması, son aşama ise tapu devir işlemlerinin tamamlanmasıdır. Her aşamada farklı belgeler ve prosedürler devreye girer.

KKTC taşınmaz mal edinme konusunda yabancı uyruklu vatandaşlar için özel düzenlemeler mevcuttur. Türk vatandaşlarının Kıbrıs'tan ev alma sürecinde belirli kuralları takip etmesi gerekiyor. 2024 yılı Haziran ayında yürürlüğe giren yeni yasa ile Türk vatandaşları artık 3 adete kadar gayrimenkul sahibi olabilir. Diğer yabancı uyruklular ise apartman dairesi için 3 adet, müstakil konut için 2 adet olmak üzere sınırlı sayıda mülk edinebilir.

Kıbrıs'tan ev almak için ortalama süre Türk vatandaşları için 30-60 gün arasında değişebilir. 2025 yılında yürürlüğe giren 19/2025 sayılı Yasa Gücünde Kararname ile süreçlerde önemli değişiklikler yapılmıştır. 

Bakanlar Kurulu'ndan satış izni alındıktan sonra tapu devri 1 yıl içinde tamamlanması zorunlu hale gelmiştir. Bu süre başvuru evraklarının eksiksiz olarak hazırlanması ve ilgili kurumlara zamanında teslim edilmesi durumunda geçerlidir. Sürecin her aşamasında dikkat edilmesi gereken noktalar bulunmaktadır.

Türk Vatandaşları İçin KKTC’de Ev Alırken Gereken Temel Belgeler ve Şartlar

KKTC’de ev almak için gerekli belgelerin listesi alıcının vatandaşlığına ve mülkün türüne göre değişiklik gösterebilir. 

Türk vatandaşları için gerekli temel belgeler şunlardır:

• Nüfus cüzdanı veya kimlik kartı fotokopisi
• Pasaport fotokopisi (geçerlilik süresi en az 6 ay)
• Sabıka kaydı beyan formu (Türkiye'den temin edilecek)
• İkametgah belgesi
• Gelir belgesi veya banka ekstreleri

TC vatandaşı Kıbrıs'ta oturma izni almak zorunda olmasa da, sürekli ikamet etmeyi planlıyorsa farklı prosedürleri takip etmelidir. 2025 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeler ile tapulu gayrimenkul sahibi olan yabancı vatandaşlar artık asgari gelir şartını karşılamaya gerek kalmadan 5 yıllık oturma izni almaya hak kazanmışlardır. Bu önemli avantaj, emlak yatırımını daha da cazip hale getirmektedir. Sabıka kaydı belgesi en kritik evraklardan biridir ve Türkiye'den apostil işlemi görmüş olarak temin edilmelidir. Bu belgenin geçerlilik süresi 3 aydır.

Kıbrıs'tan ev alma şartları arasında en önemli husus, satın alınacak gayrimenkulün üzerinde herhangi bir ipotek veya haciz bulunmamasıdır. Alıcının finansal durumunu gösteren belgeler de sürecin vazgeçilmez parçalarıdır. Banka referans mektubu veya son 6 aya ait hesap ekstresi gibi belgeler bu kapsamda değerlendirilir.

Satış İzni Başvuru Süreci ve Gereken Evraklar

Bakanlar Kurulu'na yapılacak satış izni başvurusu, KKTC'de emlak alımının önemli bir adımıdır. Bu aşamada sunulması gereken evraklar diğer aşamalardan daha kapsamlıdır:

• Noterde düzenlenmiş satış sözleşmesi
• Damga vergisi ödeme makbuzu
• Emlak alma izin belgesi başvuru formu
• Mülkün güncel tapu sureti
• Gayrimenkulün değer takdir raporu
• Satıcının kimlik belgesi ve vekaletname (gerekiyorsa)

Satış sözleşmesi düzenlenirken tarafların tüm bilgileri eksiksiz olarak yer almalıdır. Sözleşmede mülkün tam adresi, ada ve parsel numaraları, metrekare bilgileri ve satış fiyatı net şekilde belirtilmelidir. Sözleşme imzalandıktan sonra 21 gün içinde damga vergisi ödenmelidir.

Bakanlar Kurulu incelemesi sürecinde başvuru sahibinin geçmişi, finansal durumu ve mülkün durumu detaylı olarak araştırılır. Bu nedenle sunulan evrakların doğruluğu ve eksiksizliği büyük önem taşır. Yanlış veya eksik bilgi verilmesi başvurunun reddedilmesine yol açabilir.

KKTC Emlak Alımında Ödenecek Vergiler ve Harçlar

Kıbrıs'tan ev almak sadece gayrimenkulün bedeli ile sınırlı değildir. Süreç boyunca ödenmesi gereken çeşitli vergi ve harçlar bulunmaktadır.

KKTC emlak alımında karşılaşacağınız tüm mali yükümlülükler aşağıdaki tabloda detaylandırılmıştır:

İlk kez KKTC'de mülk satın alan yabancı vatandaşlar %3 tapu harç muafiyetinden yararlanabilirler. Bu muafiyet sadece bir kez kullanılabilir ve sonraki satışlarda %6 harç oranı uygulanır. KDV uygulaması sadece yeni inşaat projelerinde geçerlidir; ikinci el gayrimenkullerde KDV ödenmez. 2025 yılındaki düzenlemeler ile satış vergilerinin ödenmesi için süre 75 iş gününe uzatılmıştır.

Tüm vergi ve harçların toplamı genellikle gayrimenkul değerinin %10-15'i arasında olmaktadır. Bu maliyetler alım bütçesine dahil edilmelidir. Ödemeler genellikle tapu devri sırasında yapılır, ancak damga vergisi sözleşme imzalandıktan sonra 21 gün içinde ödenmelidir. Bakanlar Kurulu onayı alındıktan sonra 1 yıl içinde tapu devri tamamlanmazsa izin iptal edilir.

KKTC Tapu İşlemleri ve Son Aşamalar

Bakanlar Kurulu'ndan onay geldiğinde tapu devir işlemleri başlatılabilir. Bu aşamada tapu sicil müdürlüğüne başvurulur ve gerekli belgeler sunulur. Tapu devri sırasında alıcı ve satıcının şahsen bulunması veya vekil tayin etmesi gerekmektedir.

Tapu devir işlemi öncesinde gayrimenkulün son durumu kontrol edilmelidir. Mülk üzerinde herhangi bir borç, haciz veya ipotek olup olmadığı araştırılmalıdır. Elektrik, su, belediye borçlarının temizlenmesi de bu aşamada yapılması gereken işlemler arasındadır.

Tapu devir işlemi tamamlandıktan sonra yeni malik, mülkün yasal sahibi olarak tescil edilir. Bu aşamadan sonra elektrik, su, internet gibi hizmetlerin devir işlemleri yapılabilir. Sigorta poliçelerinin güncellenmesi de unutulmaması gereken adımlar arasındadır.

KKTC'de Emlak Yatırımının Avantajları

KKTC emlak piyasası yatırımcılara çeşitli fırsatlar sunmaktadır. 2024 yılı Haziran ayında TC vatandaşları için getirilen avantaj ile 3 adete kadar konut alma hakkı tanınmıştır. Türkiye'deki benzer konumdaki gayrimenkullere kıyasla %40-50 daha uygun fiyatlarla denize sıfır villalar edinilebiliyor. İstanbul'dan sadece 1.5 saatlik uçuş mesafesindeki bu cennet adada deniz manzaralı bir daire fiyatına bahçeli müstakil ev sahibi olmak mümkün.

Vergi avantajları dikkat çekici boyutlarda. İlk mülk alımında %3 tapu harç muafiyeti, düşük emlak vergi oranları ve kira gelirlerinden elde edilen kazançlar için cazip vergi düzenlemeleri bulunuyor. 2025 yılındaki yeni düzenlemeler ile tapulu gayrimenkul sahipleri gelir şartı olmadan 5 yıllık oturma izni alabilir hale gelmiştir. Yıllık %8-12 arasında değişen kira getirisi potansiyeli, özellikle turizm sezonunda tatil kiralama yapılması durumunda daha da artabiliyor.

Akdeniz iklimi yılın 300 gününde güneş garantisi sunarken, deniz sıcaklığı nisan-kasım arasında yüzme için ideal şartları koruyor. Girne, Lefkoşa ve Gazimağusa gibi tarihi şehirlerin sunduğu kültürel zenginlik, modern marina kompleksleri, dünya standartlarında golf sahaları ve casino imkanları yaşam kalitesini üst seviyeye taşıyor.

Finansal açıdan değerlendirdiğimizde, son beş yılda ortalama %15 değer artışı gösteren KKTC emlak piyasası, özellikle Karpaz yarımadası ve Girne çevresi gibi gelişen bölgelerde daha yüksek getiri sağlıyor. Avrupa Birliği ülkelerinden gelen turist sayısındaki artış, kısa dönem kiralama pazarını canlandırıyor.

Ancak yatırım kararı öncesinde bazı riskler göz önünde bulundurulmalıdır. Özellikle büyük yatırım tutarları için yerel hukuk danışmanlığı alınması büyük öneme sahiptir. KKTC'de emlak sahibi olmak doğru rehberlik ile oldukça kolay ve avantajlı bir yatırım seçeneği sunmaktadır. 

Kıbrıs emlak danışmanlığı hizmetlerimizden faydalanarak süreci kolaylaştırabilirsiniz. 

Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. KKTC’de ev alma süreciyle ilgili en güncel koşullar ve daha fazla bilgi edinmek için Avertiss ile iletişime geçebilirsiniz.

KKTC Ev Alma Süreci İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

TC vatandaşları KKTC'de kaç adet konut satın alabilir?

2024 yılı Haziran ayında yürürlüğe giren yasa ile TC vatandaşları artık 3 adete kadar konut satın alabilir. Bu önemli değişiklik, daha önce sadece 1 konut alma hakkı bulunan Türk vatandaşları için büyük bir avantaj sağlamaktadır. Diğer yabancı uyruklular ise apartman dairesi için 3 adet, müstakil konut için 2 adet sınırına tabidir.

KKTC'de ev aldıktan sonra vatandaşlık hakkı kazanabilir miyim?

Sadece emlak satın almak vatandaşlık hakkı vermeyebilir. KKTC vatandaşlığı için ayrı başvuru süreçleri ve şartları bulunmaktadır. En az 5 yıl sürekli ikamet, dil yeterliliği ve diğer yasal şartları sağlamak gerekir. Ancak 2025 yılındaki yeni düzenlemeler ile tapulu gayrimenkul sahipleri gelir şartı olmadan 5 yıllık oturma izni alabilmektedir.

KKTC'de ev aldıktan sonra kiraya verme işlemleri nasıl yürütülür?

Kira kontratları KKTC mevzuatına uygun olarak düzenlenmelidir. Kira geliri üzerinden vergi ödenmesi gerekir. Kısa dönem tatil kiralama için belediye ruhsatları alınmalıdır. Professional emlak yönetim şirketlerinden destek alınabilir.

KKTC'de satın aldığım mülkü tekrar satarken hangi vergiler ödenir?

İkinci satışta %6 oranında tapu devir harcı ödenir. Bunun yanında sermaye kazancı vergisi ve stopaj vergisi de uygulanır. Mülkün ne kadar süre ile elde tutulduğu vergi oranlarını etkileyebilir. Stopaj oranı duruma göre değişebilir, bu yüzden kontrol etmeniz önem taşır.

KKTC'de mülk sahibi olduktan sonra çocuklarıma miras bırakabilir miyim?

Evet, KKTC'de sahip olunan gayrimenkuller miras yoluyla devredilebilir. Ancak miras işlemleri KKTC hukuku çerçevesinde gerçekleştirilmelidir. Miras vergisi ve devir işlemleri için yasal danışmanlık alınması önerilir.