Русский
Türkçe
English
Греция остается рынком, который способен вознаграждать долгосрочный капитал, а потенциальная доходность местной недвижимости привлекает все более широкий круг международных инвесторов. Недавно объявленная инициатива может существенно изменить условия для покупателей недвижимости из стран, не входящих в Европейский союз, выдвигая вопрос налога на передачу недвижимости в Греции на первый план при принятии серьезных инвестиционных решений. Ниже рассматриваются действующие на данный момент правила, изменения, которые пока находятся лишь на стадии предложения, а также то, как эта разница может повлиять на сроки сделки, расходы и долгосрочную доходность для покупателей из стран за пределами ЕС.
Как развивались инвестиции в недвижимость в Греции
Немногие европейские рынки недвижимости продемонстрировали столь заметное восстановление, как Греция. После долгового кризиса, который значительно снизил стоимость активов по всей стране, недвижимость в прибрежных районах и крупных городах постепенно восстановила утраченные позиции, а рынок вступил в период возросшего доверия.
Для инвесторов, ориентированных на формирование портфеля, такая стабильность создает редкое преимущество: рост стоимости недвижимости и арендного спроса здесь во многих случаях развивается одновременно, а не изолированно друг от друга. Привлекательность рынка основана не столько на спекулятивных ожиданиях, сколько на взвешенных инвестиционных решениях, учитывающих фундаментальные показатели.
Текущая ситуация для покупателей из стран за пределами ЕС
В последние годы интерес со стороны покупателей из государств, не входящих в Европейский союз, заметно вырос. Среди иностранных покупателей недвижимости в Греции особенно выделяются граждане Великобритании, США, Китая и Турции. Особое положение занимают британские граждане: после Brexit они получили статус граждан третьих стран и с налоговой точки зрения рассматриваются на тех же основаниях, что и покупатели из других государств за пределами ЕС.
Концентрация иностранного спроса, особенно в наиболее востребованных районах, оказала дополнительное давление на цены. В связи с этим власти начали рассматривать меры, которые позволили бы регулировать объем покупок, не снижая при этом фундаментальную инвестиционную привлекательность рынка.
Почему юридическая безопасность сейчас особенно важна
Законодательные процессы в Греции могут развиваться достаточно быстро. Однако публично объявленная мера не становится обязательной нормой права до тех пор, пока она не будет принята парламентом и соответствующий текст не будет опубликован в Официальном вестнике. Законопроект проходит три этапа голосования в парламенте, после чего официально утверждается и публикуется.
Именно период между публичным объявлением и фактическим вступлением закона в силу способен стать источником дорогостоящих предположений. Комплексная юридическая проверка позволяет подтвердить правовой статус объекта, определить фактически применимую налоговую ставку и четко отделить действующее законодательство от инициатив, которые пока остаются на стадии предложения.
Для инвесторов, приобретающих недвижимость за рубежом, такая проверка является не просто дополнительной мерой предосторожности, а основой безопасной сделки.
Что представляет собой налог на передачу недвижимости в Греции (FMA)
Налог на передачу недвижимости, известный на греческом языке как Foros Metavivasis Akiniton, или FMA, является основным налогом, который взимается при покупке недвижимости на вторичном рынке в Греции. Обязанность по его уплате возлагается на покупателя, причем налог должен быть перечислен до подписания нотариального договора и официального перехода права собственности.
Понимание порядка расчета этого налога и возможного влияния предлагаемой реформы имеет принципиальное значение для иностранных инвесторов, принимающих решение о покупке недвижимости.
Как действует текущая налоговая система
В соответствии с правилами, действующими в 2026 году, базовая ставка налога на передачу недвижимости составляет 3%. С учетом небольшого муниципального сбора эффективная ставка увеличивается примерно до 3,09%. Базовые 3% перечисляются центральному правительству, тогда как дополнительный сбор направляется местным муниципалитетам.
Важно учитывать, что налог рассчитывается не исключительно исходя из согласованной сторонами цены покупки. Для расчета используется более высокая из двух величин: заявленная стоимость сделки или так называемая объективная стоимость недвижимости.
Объективная стоимость представляет собой официальную оценку объекта, определяемую налоговыми органами с учетом его местоположения, площади, возраста и сопоставимых характеристик. Она также используется при расчете нотариальных и регистрационных расходов, поэтому покупателю целесообразно проверить этот показатель еще на ранней стадии сделки.
Предложение, объявленное в сентябре 2026 года
5 сентября 2026 года на 90-й Международной выставке в Салониках премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил о намерении Греции повысить налог на передачу недвижимости для граждан третьих стран, не входящих в ЕС, с 3% до 15%. Эта мера была представлена как часть более масштабного пакета экономических и жилищных инициатив, объявленных на выставке.
Первоначально в СМИ сообщалось, что новые правила могут вступить в силу 1 января 2027 года. Однако позднее Министерство национальной экономики и финансов Греции указало на 1 июля 2027 года. Окончательный текст закона и переходные положения пока не опубликованы.
Согласно озвученной на данный момент концепции, новое регулирование должно распространяться на жилую недвижимость, приобретаемую физическими лицами. Коммерческая недвижимость и земельные участки, как предполагается, останутся за рамками этой меры.
Здесь особенно важно подчеркнуть: ставка 15% пока не является действующим законом, а представляет собой объявленное правительством предложение. Существующую систему и предполагаемые изменения можно сопоставить по четырем основным параметрам:
- Ставка налога: в настоящее время применяется базовая ставка 3%, или около 3,09% с учетом муниципального сбора. Согласно предложению, для определенной категории покупателей она может увеличиться до 15%.
- Категории покупателей: действующая ставка применяется ко всем покупателям, тогда как предполагаемая ставка 15% должна распространяться только на граждан третьих стран вне ЕС, приобретающих жилую недвижимость как физические лица.
- Сроки: ставка 3% действует в настоящее время. Повышенная ставка предполагается к введению в 2027 году, однако окончательная дата пока не определена. В публикациях упоминаются как 1 января, так и 1 июля 2027 года.
- Юридический статус: действующая ставка закреплена законодательством и является обязательной, тогда как ставка 15% пока остается предложением, которое еще не принято в качестве закона.
До тех пор, пока парламент Греции не примет соответствующий закон и не будут опубликованы правила его применения, действующим для всех покупателей остается нынешний режим со ставкой 3%.
Какие категории инвесторов могут попасть под новые правила
Объявленное повышение ориентировано прежде всего на граждан государств, не входящих в Европейский союз. В своем выступлении премьер-министр в качестве примеров покупателей из третьих стран упомянул граждан Израиля, Китая и Турции. Граждане ЕС, как предполагается, под действие новых правил не попадут.
При этом ряд важных вопросов невозможно окончательно решить до публикации детальных правил применения закона. Пока неясно, будет ли статус резидента влиять на налогообложение, как будут рассматриваться совместные покупки, если один из супругов является гражданином ЕС, и будут ли иные правила применяться к приобретению недвижимости через юридические лица.
Точные правила для резидентов, членов семей граждан ЕС и совместных покупателей пока не подтверждены. До публикации окончательного законодательства эти вопросы следует считать открытыми.
Финансовые последствия предлагаемой ставки 15%
Если предложенные изменения будут приняты в объявленном виде, расходы на приобретение недвижимости для затронутых ими инвесторов могут существенно вырасти. Пятикратное повышение базовой ставки налога способно напрямую изменить общий инвестиционный бюджет, поэтому потенциальные расходы целесообразно моделировать еще до принятия каких-либо обязательств.
Отдельный анализ структуры расходов и категорий инвесторов, которых коснутся изменения, позволяет понять, какие именно затраты могут вырасти, а какие останутся неизменными.
Как рассчитывать расходы при покупке недвижимости
Налог на передачу недвижимости представляет собой только одну из статей расходов при покупке. Поэтому реалистичный бюджет должен учитывать не только налоговую ставку, но и весь комплекс затрат, сопровождающих сделку.
В рамках действующей системы покупателю из страны за пределами ЕС следует учитывать следующие основные статьи расходов:
- Налог на передачу недвижимости (FMA): текущая эффективная ставка составляет около 3,09% и рассчитывается исходя из большей из двух величин — цены сделки или объективной стоимости. Именно этот налог предлагается повысить до 15% для определенных категорий покупателей из стран вне ЕС.
- Нотариальные расходы: в соответствии с установленной прогрессивной шкалой они обычно составляют приблизительно от 1% до 1,5%, дополнительно применяется НДС.
- Регистрационные сборы Земельного реестра или Кадастра: ориентировочно около 0,5% от налогооблагаемой стоимости.
- Юридическая проверка и сопровождение сделки: для иностранного покупателя полноценная проверка титула имеет особое значение, а юридические расходы обычно составляют около 1% плюс НДС.
В рамках действующей системы общие расходы на проведение сделки обычно находятся в диапазоне около 8–10% от стоимости недвижимости. Поскольку предлагаемая реформа значительно увеличивает именно налог на передачу недвижимости, общий бюджет покупки для граждан стран за пределами ЕС также может заметно возрасти.
Что это означает для инвесторов из Великобритании и других стран
Британские инвесторы относятся к числу тех, кого потенциально затронет новая мера. После Brexit граждане Великобритании получили статус граждан третьих стран, поэтому в случае принятия реформы с 2027 года к ним будет применяться та же повышенная ставка, что и к покупателям из других государств за пределами ЕС.
Например, при налогооблагаемой стоимости недвижимости 500 000 евро налог на передачу при действующей ставке 3% составит около 15 000 евро. При ставке 15% эта сумма увеличится до 75 000 евро. Таким образом, разница в невозвратных расходах на приобретение одного объекта может достигнуть 60 000 евро.
Для инвесторов из Великобритании, США и других государств за пределами ЕС разница между покупкой, завершенной в рамках действующей системы, и сделкой после вступления новой ставки в силу может стать существенным фактором при оценке общей инвестиционной модели.
Повлияет ли изменение на инвестиционные пороги программы Golden Visa в Греции
Здесь важно устранить распространенное заблуждение. Предлагаемое повышение налога на передачу недвижимости не изменяет минимальные инвестиционные пороги программы Golden Visa в Греции.
Действующие минимальные инвестиционные суммы сохраняются на уровне 800 000 евро в таких приоритетных регионах, как Афины, Салоники, Миконос и Санторини, 400 000 евро в других районах и 250 000 евро для соответствующих требованиям проектов по восстановлению недвижимости.
Изменяется не сам инвестиционный порог, а общий объем капитала, необходимый для завершения покупки. Поскольку налог на передачу уплачивается дополнительно к стоимости недвижимости, увеличение ставки до 15% способно значительно повысить совокупные расходы на приобретение объекта, соответствующего требованиям Golden Visa.
Поэтому заблаговременное структурирование инвестиции может помочь сохранить экономическую эффективность процесса.
Стратегическое планирование сроков: покупка недвижимости до 2027 года
Рациональной реакцией на возможное увеличение расходов не должна быть ни поспешность, ни полная остановка процесса. Поскольку повышенная ставка предполагается к введению в течение 2027 года, существует определенный период, в течение которого продолжает действовать нынешняя ставка 3%.
То, каким образом будет использован этот период и как именно будут сформулированы переходные положения, может иметь важные последствия для инвесторов, которые уже рассматривают покупку недвижимости в Греции.
Как учитывать переходные правила и сроки
Один из наиболее существенных открытых вопросов касается сделок, начатых в 2026 году, но завершенных уже после вступления повышенной ставки в силу. Точная дата начала действия новых правил и переходные положения пока требуют подтверждения, поэтому покупателю не следует исходить из предположения, что ставка 15% уже применяется.
Ключевым станет вопрос о том, какой момент будет считаться определяющим для выбора налоговой ставки: дата внесения депозита, подписание предварительного договора или дата заключения окончательного нотариального договора.
До того как соответствующие правила будут официально опубликованы, инвесторам, уже продвигающимся по процессу покупки, целесообразно тщательно документировать каждый этап и получать профессиональные консультации о том, как даты договора, депозита и окончательной передачи права собственности могут соотноситься с будущими переходными положениями.
Сохранение инвестиционной доходности за счет более ранней покупки
Для покупателя из страны за пределами ЕС, который уже принял решение инвестировать в греческую недвижимость, завершение сделки в рамках действующего режима означает более низкие первоначальные расходы. Более низкая стоимость входа, в свою очередь, может положительно сказаться на чистой доходности за весь период владения активом.
Разница здесь далеко не теоретическая. При крупных сделках расхождение между ставками 3% и 15% может быть сопоставимо с годовым или даже более длительным арендным доходом. Это капитал, который в рамках более низкой ставки остается в структуре инвестиции, а не направляется на уплату дополнительного налога.
Поэтому взаимосвязь между сроками покупки и возможным изменением законодательства целесообразно учитывать при финансовом моделировании. При этом окончательное инвестиционное решение должно основываться именно на опубликованном законе, а не только на публичном заявлении правительства.
Роль юридической проверки в международных инвестициях
Преимущество правильного выбора времени не имеет достаточной ценности без надежного права собственности. Недвижимость, приобретенная быстро, но с юридическими недостатками, обременениями, некорректным описанием или неправильно определенной налоговой стоимостью, может превратиться из актива в источник дополнительных обязательств.
Надежная международная инвестиционная практика объединяет стратегическое планирование сроков с детальной юридической проверкой. До перечисления средств необходимо подтвердить отсутствие проблем с правом собственности, корректность объективной стоимости объекта и полное соответствие сделки действующим требованиям законодательства.
Avertiss выступает стратегическим инвестиционным партнером, предоставляя комплексное сопровождение с акцентом на юридическую проверку, безопасную передачу права собственности и соблюдение налогового законодательства Греции. Каждая сделка структурируется с учетом целей инвестора и меняющейся законодательной среды, помогая принимать обоснованные решения в отношении расходов, безопасности собственности и сроков инвестирования.
Часто задаваемые вопросы о налоге на передачу недвижимости в Греции
Вступило ли повышение налога на передачу недвижимости до 15% в Греции в силу официально?
Нет. Ставка 15% является предложенной мерой, объявленной 5 сентября 2026 года и ориентированной на покупателей из стран за пределами ЕС. Предполагается, что она может вступить в силу в 2027 году, однако точная дата пока не определена.
Новая ставка станет обязательной только после того, как парламент Греции примет соответствующий закон и будут опубликованы правила его применения. До этого момента для всех покупателей продолжает действовать текущая система со ставкой 3%. При планировании покупки недвижимости следует ориентироваться на актуальную версию законодательства, подтвержденную квалифицированными юридическими консультантами.
Как предлагаемое изменение налога может повлиять на покупателей из Великобритании
После Brexit граждане Великобритании классифицируются как граждане страны, не входящей в ЕС. Если повышение ставки с 3% до 15% будет принято, британские инвесторы, приобретающие недвижимость в Греции, после вступления новых правил в силу будут платить налог по повышенной ставке.
Для недвижимости стоимостью 500 000 евро сам налог на передачу при действующей системе составляет около 15 000 евро, тогда как при ставке 15% он увеличится до 75 000 евро.
Поэтому разница в расходах между покупкой, завершенной в рамках действующего режима, и сделкой после введения новой ставки может стать важным фактором для британских инвесторов. Окончательные решения при этом должны приниматься с учетом опубликованного законодательства.
Повлияет ли налог 15% на мою заявку на Golden Visa в Греции
Предлагаемое повышение не меняет минимальные инвестиционные суммы программы Golden Visa в Греции. В зависимости от региона и типа недвижимости продолжают действовать пороги в размере 800 000, 400 000 и 250 000 евро.
Однако налог на передачу недвижимости оплачивается сверх стоимости объекта, поэтому ставка 15% может существенно повысить общий объем капитала, необходимого для покупки недвижимости, соответствующей требованиям программы Golden Visa.
Потенциальные заявители могут учитывать этот фактор при финансовом планировании, однако точную дату вступления новых правил в силу и детали их применения следует считать неопределенными до публикации окончательного законодательства.
Каковы текущие расходы при покупке недвижимости в Греции
Основной статьей является налог на передачу недвижимости с эффективной ставкой около 3,09%, который рассчитывается исходя из большей величины — объективной стоимости объекта или цены покупки.
При добавлении нотариальных расходов, регистрационных сборов и затрат на юридическую проверку общие расходы на проведение сделки в рамках действующей системы обычно составляют приблизительно 8–10% от стоимости недвижимости.
Предварительный и прозрачный расчет этих расходов помогает защитить бюджет покупателя от неожиданных финансовых обязательств на последующих этапах сделки.
Статья подготовлена в сентябре 2026 года и отражает состояние законодательства на тот момент. Налог на передачу недвижимости в размере 15% пока остается правительственным предложением и не был принят в качестве закона. Окончательные условия, дата вступления в силу и правила применения могут измениться после публикации соответствующего законодательства. Перед принятием каких-либо решений на основании представленной информации рекомендуется уточнить актуальную правовую ситуацию у квалифицированного юриста или налогового консультанта в Греции.
