ABADI Residence, Seminyak Bali – Бутик-инвестиция в виллы с национальными наградами в самом высокоэффективном районе Бали

Обзор проекта

Abadi Residences — это бутик-проект вилл с частными бассейнами, расположенный в самом сердце Семиньяка, наиболее зрелого и стабильно развивающегося рынка краткосрочной аренды на Бали. Признанный на национальном уровне на премии PropertyGuru Indonesia Property Awards, проект ABADI Residence с первого дня спроектирован так, чтобы обеспечивать как высокое качество жизни, так и измеримый возврат инвестиций.

Каждая вилла представляет собой отдельно стоящее здание, построенное по гостиничным стандартам и полностью меблированное. Здесь нет общих стен, общих бассейнов или компромиссов с приватностью. Это осознанное дизайнерское решение напрямую обеспечивает высокие цены за сутки и повторные бронирования со стороны состоятельных международных гостей.

Семиньяк — это не спекулятивная игра. Сюда привлекает стабильный поток туристов благодаря подтвержденным десятилетиями данным по заполняемости, устоявшейся международной аудитории и развитой социальной инфраструктуре (пляжные клубы, изысканные рестораны, международные бутики), которая поддерживает спрос круглый год. ABADI Residence находится всего в нескольких минутах от пляжа Семиньяк, аэропорта и самых известных лайфстайл-локаций региона.

Проект изначально задуман как бутиковый. В комплексе всего семь вилл, и на данный момент в продаже осталось только две. Ограниченное предложение в востребованной локации — это не маркетинговый ход, а структурное преимущество, защищающее стоимость активов и сохраняющее высокие цены за сутки в долгосрочной перспективе. Для инвесторов, желающих приобрести недвижимость на Бали с чистой юридической базой, задокументированной моделью дохода и уже действующим профессиональным управлением, ABADI Residence является одним из самых дисциплинированных предложений на рынке Семиньяка.

Строительство идет полным ходом, сдача объекта запланирована на август 2026 года. Это означает, что ваш актив начнет приносить доход сразу после передачи ключей, без долгого ожидания.

Ключевые инвестиционные детали

Финансовая модель, лежащая в основе ABADI Residence, базируется не на оптимистичных прогнозах, а на консервативных и независимо подтвержденных допущениях. Средняя заполняемость смоделирована на уровне 80%. Рост ADR (средней цены за сутки) заложен в размере 3.8% в год, что ниже рыночного диапазона в 6–8%, фиксируемого сторонними исследованиями для аналогичных объектов на Бали. Ежегодный прирост стоимости капитала прогнозируется на уровне 8%.

Примечание по ценообразованию: Все суммы в USD являются ориентировочными эквивалентами цен в AUD, которые, в свою очередь, пересчитаны из официальной валюты контракта — индонезийской рупии (IDR). Курсы валют подвержены колебаниям. Сумма в USD к оплате при подписании договора может отличаться от указанной здесь. Компания Avertiss предоставит актуальные индикативные цены в выбранной вами валюте до начала транзакции.

Стартовая цена — Индикативная стоимость в USD (включая НДС, нотариальные сборы и полный пакет мебели):

• 25% долевое владение — примерно от 69 676 USD

• 50% владение — примерно от 139 353 USD

• 75% владение — примерно от 209 030 USD

• 100% полное владение — примерно от 278 707 USD

• Официальная цена контракта (100%): 5 102 000 000 IDR

Доходность — 100% Владение:

• Чистый ROI (окупаемость инвестиций) 1-го года: 16%, рассчитан на основе стоимости 214 USD за сутки и 80% средней заполняемости, после вычета комиссий OTA (онлайн-турагентств — 15%) и расходов на управление.

• Прогнозируемый валовой доход за 1-й год: около 62 634 USD

• Прогнозируемый чистый доход за 1-й год: около 43 921 USD

• Чистый ROI 10-го года: 21% при достижении стоимости суток около 280 USD

• Кумулятивный чистый доход за 10 лет: около 503 517 USD

Доходность — 25% Долевое владение:

• Прогнозируемый валовой доход за 1-й год: около 15 658 USD

• Прогнозируемый чистый доход за 1-й год: около 10 098 USD

• Кумулятивный чистый доход за 10 лет: около 125 879 USD

• Рост ROI соответствует 100% владению — увеличивается с 16% в 1-й год до 21% в 10-й год.

Прирост капитала:

• Ежегодный рост стоимости капитала прогнозируется на уровне 8%.

• Индикативная стоимость актива в конце первого периода аренды (100% владение): около 2 061 423 USD.

Другие важные показатели:

• Средняя заполняемость: 80%

• Право личного использования: до 20 ночей в год (для 100% владения), для долевого владения это право распределяется пропорционально доле.

• Структура аренды: 21 год лизхолда (leasehold) с гарантированным продлением договора на 22 года — всего 43 года.

• Управление: Полностью управляемая система «под ключ» с момента сдачи объекта.

Финансовая модель намеренно сделана консервативной: использован ежегодный рост ADR на уровне 3.8% по сравнению с диапазоном 6–8%, зафиксированным в сторонних отраслевых исследованиях для аналогичных объектов размещения в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Прогнозы основаны на 20-летних исторических данных рынка Бали. Они носят индикативный характер и не гарантируются. Инвесторам рекомендуется оценивать их совместно с независимым финансовым консультированием.

Прогноз эффективности на 10 лет

Все расчеты приведены в USD по прогнозному курсу 0.65 от AUD. Официальные прогнозы составлены в паре AUD/IDR. Колебания валютных курсов повлияют на фактическую доходность. Чистый доход указан после вычета комиссий OTA (15%) и расходов на управление недвижимостью. Допущение роста ADR: 3.8% в год. Прогнозы носят исключительно ориентировочный характер.

100% Владение

• 1-й Год — Цена за сутки: 214 USD | Валовой доход: 62 634 USD | Чистый доход: 43 921 USD | ROI: 16% | Кумулятивный: 43 921 USD

• 2-й Год — Цена за сутки: 221 USD | Валовой доход: 64 513 USD | Чистый доход: 45 240 USD | ROI: 16% | Кумулятивный: 89 161 USD

• 3-й Год — Цена за сутки: 227 USD | Валовой доход: 66 448 USD | Чистый доход: 46 597 USD | ROI: 17% | Кумулятивный: 135 759 USD

• 4-й Год — Цена за сутки: 234 USD | Валовой доход: 68 441 USD | Чистый доход: 47 994 USD | ROI: 17% | Кумулятивный: 183 753 USD

• 5-й Год — Цена за сутки: 241 USD | Валовой доход: 70 495 USD | Чистый доход: 49 434 USD | ROI: 18% | Кумулятивный: 233 188 USD

• 6-й Год — Цена за сутки: 248 USD | Валовой доход: 72 610 USD | Чистый доход: 50 917 USD | ROI: 18% | Кумулятивный: 284 105 USD

• 7-й Год — Цена за сутки: 256 USD | Валовой доход: 74 788 USD | Чистый доход: 52 445 USD | ROI: 19% | Кумулятивный: 336 551 USD

• 8-й Год — Цена за сутки: 263 USD | Валовой доход: 77 032 USD | Чистый доход: 54 018 USD | ROI: 19% | Кумулятивный: 390 570 USD

• 9-й Год — Цена за сутки: 271 USD | Валовой доход: 79 342 USD | Чистый доход: 55 639 USD | ROI: 20% | Кумулятивный: 446 209 USD

• 10-й Год — Цена за сутки: 280 USD | Валовой доход: 81 723 USD | Чистый доход: 57 308 USD | ROI: 21% | Кумулятивный: 503 517 USD

25% Долевое владение

• 1-й Год — Цена за сутки: 53 USD | Валовой доход: 15 658 USD | Чистый доход: 10 980 USD | ROI: 16% | Кумулятивный: 10 980 USD

• 2-й Год — Цена за сутки: 55 USD | Валовой доход: 16 128 USD | Чистый доход: 11 310 USD | ROI: 16% | Кумулятивный: 22 290 USD

• 3-й Год — Цена за сутки: 57 USD | Валовой доход: 16 612 USD | Чистый доход: 11 649 USD | ROI: 17% | Кумулятивный: 33 939 USD

• 4-й Год — Цена за сутки: 58 USD | Валовой доход: 17 110 USD | Чистый доход: 11 999 USD | ROI: 17% | Кумулятивный: 45 938 USD

• 5-й Год — Цена за сутки: 60 USD | Валовой доход: 17 624 USD | Чистый доход: 12 358 USD | ROI: 18% | Кумулятивный: 58 297 USD

• 6-й Год — Цена за сутки: 62 USD | Валовой доход: 18 152 USD | Чистый доход: 12 729 USD | ROI: 18% | Кумулятивный: 71 026 USD

• 7-й Год — Цена за сутки: 64 USD | Валовой доход: 18 697 USD | Чистый доход: 13 111 USD | ROI: 19% | Кумулятивный: 84 137 USD

• 8-й Год — Цена за сутки: 65 USD | Валовой доход: 19 258 USD | Чистый доход: 13 504 USD | ROI: 19% | Кумулятивный: 97 642 USD

• 9-й Год — Цена за сутки: 68 USD | Валовой доход: 19 835 USD | Чистый доход: 13 910 USD | ROI: 20% | Кумулятивный: 111 552 USD

• 10-й Год — Цена за сутки: 70 USD | Валовой доход: 20 430 USD | Чистый доход: 14 327 USD | ROI: 21% | Кумулятивный: 125 879 USD

Варианты резиденций

ABADI Residence — это камерная коллекция из семи вилл с частными бассейнами, что является осознанным дизайнерским решением. Такой небольшой масштаб позволяет сохранять стабильность цен за сутки и делает пребывание гостей эксклюзивным на протяжении всего инвестиционного горизонта.

Каждая вилла сдается полностью меблированной, оборудованной и готовой к сдаче в аренду с момента завершения строительства. Для инвестора отсутствуют дополнительные затраты на меблировку или оснащение.

Что входит в каждую виллу:

• Частный открытый бассейн

• Главная спальня с собственной ванной комнатой и гардеробной

• Вторая спальня с отдельной ванной комнатой

• Обеденная зона и кухня открытой планировки

• Гостиная

• Прачечная

• Полный пакет мебели и предметов интерьера — включен в стоимость покупки

25% Владение

• Цена покупки: около 69 676 USD

• Прогнозируемая доля валового дохода за 1-й год: около 15 658 USD

• Бонус при распределении: бесплатные авиабилеты на Бали в оба конца, трансфер из аэропорта с личным водителем, 5 ночей личного проживания.

50% Владение

• Цена покупки: около 139 353 USD

• Прогнозируемая доля валового дохода за 1-й год: около 31 317 USD

• Бонус при распределении: бесплатные авиабилеты на Бали в оба конца, трансфер из аэропорта с личным водителем, 10 ночей личного проживания.

75% Владение

• Цена покупки: около 209 030 USD

• Прогнозируемая доля валового дохода за 1-й год: около 46 975 USD

• Бонус при распределении: бесплатные авиабилеты на Бали в оба конца, трансфер из аэропорта с личным водителем, 15 ночей личного проживания.

100% Владение

• Цена покупки: около 278 707 USD (официально 5 102 000 000 IDR)

• Прогнозируемая доля валового дохода за 1-й год: около 62 634 USD

• Бонус при распределении: бесплатные авиабилеты на Бали в оба конца, трансфер из аэропорта с личным водителем, 20 ночей личного проживания, частное джакузи на открытом воздухе.

Все цены в USD являются ориентировочными. Официальная цена контракта зафиксирована в индонезийских рупиях. Колебания курсов валют — как в большую, так и в меньшую сторону — повлияют на конечный эквивалент в USD на момент подписания. Свяжитесь с Avertiss для получения актуального перерасчета перед принятием обязательств.

Социальная инфраструктура и образ жизни

Проект ABADI Residence Seminyak полностью выстроен вокруг клиентского опыта гостей, поскольку показатели заполняемости и стоимости суток в 10-летней перспективе зависят от того, будут ли гости выбирать этот объект, возвращаться сюда и рекомендовать его другим. Каждое решение по дизайну и удобствам служит этой цели.

Внутри каждой виллы:

• Частный открытый бассейн

• Частное джакузи на открытом воздухе (эксклюзивно только для 100% владения)

• Главный спальный люкс с собственной ванной комнатой и гардеробной

• Вторая спальня с отдельной ванной комнатой

• Кухня и обеденная зона открытой планировки

• Уютная гостиная

• Полная меблировка и отделка — объект готов к приему гостей в день сдачи

Семиньяк — Почему локация важна для этих инвестиций:

Семиньяк — это не развивающийся рынок или спекулятивная ставка. Это самый зрелый, проверенный и элитный район Бали с обилием ресторанов международного класса, пляжных клубов, розничных магазинов, спа-салонов и велнес-центров. Он привлекает состоятельных международных гостей круглый год, а не только в сезон. Эта стабильность и поддерживает заложенное в финансовую модель допущение о 80%-й заполняемости.

Расстояния от ABADI Residence:

• До пляжа Семиньяк: 5 минут

• До торгового центра Seminyak Square: 8 минут

• До международного аэропорта Нгурах-Рай: 25 минут

• До пляжа Чангу: 25 минут

Окружающий район является домом для крупного и устоявшегося сообщества экспатов: предпринимателей, профессионалов и удаленных работников. Эта демографическая группа формирует стабильный средне- и долгосрочный спрос на аренду в дополнение к краткосрочному туристическому потоку. Она же поддерживает инфраструктуру ресторанов, коворкингов, велнес-клубов и лайфстайл-объектов, которые особенно востребованы среди гостей премиальных вилл.

Комплексная юридическая проверка (Due Diligence) и правовая структура

Почему юридическая проверка в Индонезии важна почти больше, чем где-либо еще?

Индонезия — один из самых привлекательных рынков недвижимости в Юго-Восточной Азии. В то же время, здесь правовая структура, проверка титулов собственности, соответствие разрешениям и документы о наследниках — это не просто формальности. Они определяют разницу между защищенным активом и дорогостоящим судебным спором. В частности, на Бали бывали случаи подписания договоров аренды (leasehold) на земли с оспоримыми правами собственности, налоговыми задолженностями или нерешенными вопросами наследования. Для инвесторов последствия таких ситуаций оказывались тяжелыми.

Компания Avertiss International не предлагает проекты без верифицированного отчета о комплексной юридической проверке (due diligence). Для ABADI Residence Seminyak эти документы имеются, подготовлены независимыми экспертами и покрывают все потенциальные точки юридического риска. Подтверждены следующие аспекты:

Титул собственности на землю

• Свидетельство о праве собственности (SHM) № 8721 — подтверждено официальным Измерительным документом № 9455/2024 от 3 июля 2024 года.

• Расположение: деревня Керобокан Келод, район Кута Утара, округ Бадунг, провинция Бали.

• Общая площадь участка: 5 100 м². Участок, арендованный под ABADI Residence, составляет 1 000 м² от этой площади.

• Титул чист — зарегистрирован, измерен и задокументирован в национальной системе регистрации земли Индонезии.

Налоговый статус

• Земельный налог (PBB) полностью уплачен, включая 2024 год.

• Номер налогового объекта: 51.03.060.001.048-0223.0.

• Как подтверждено в отчете о юридической проверке, на участке отсутствуют какие-либо неисполненные налоговые обязательства.

Зонирование и разрешения

• Земля классифицирована как зона смешанной застройки высокой плотности, что юридически позволяет запрашивать разрешения на строительство (PBG/SLF).

• Разрешение на строительство (PBG): Получено.

• Экологическое разрешение (SPPL): Получено.

• Оба разрешения были оформлены до начала строительных работ. Право на строительство и эксплуатацию не имеет юридических неопределенностей.

Статус отсутствия споров

• Подтверждено, что земля не обременена спорами. На Свидетельство о праве собственности № 8721 не зарегистрировано никаких претензий, ипотек или интересов третьих лиц. Таково заключение официального юридического заключения, содержащегося в досье проверки.

Наследование и документы о наследниках

• Первоначальный владелец земли, Ни Вайан Сада, скончался 1 декабря 2018 года. Законы Индонезии требуют, чтобы любая аренда унаследованной земли подписывалась не третьим лицом или агентом по недвижимости, а законными наследниками, подтвержденными и одобренными администрацией деревни.

• Эта процедура выполнена корректно. Законные наследники — сыновья И Маде Буди и И Маде Суаяна — определены на основании заверенной записи о родословной от 28 августа 2023 года, утвержденной главой деревни Керобокан Келод. Оба наследника подписали договор аренды в качестве законно уполномоченных сторон.

Договор аренды

• Заключен в присутствии лицензированного нотариуса Эрмы Новиты (Erma Novita, S.H., M.Kn.) на основании Нотариального акта № 27 от 23 ноября 2023 года.

• Срок аренды: 21 год с гарантированным продлением на 22 года — всего 43 года.

• Договор нотариально удостоверен, юридически обязателен и подписан подтвержденными наследниками собственника земли.

Что это значит для вас как для инвестора? Каждый уровень юридического риска, который обычно угрожает инвестициям в лизхолд (leasehold) в Индонезии, был изучен и урегулирован для ABADI Residence. Титул чист. Налоги уплачены. Разрешения получены. Наследники задокументированы. Договор аренды заверен нотариусом. Это не стандартная стартовая позиция на Бали, а результат осознанной юридической подготовки, которая и делает данный проект инвестиционно привлекательным. Полное досье юридической проверки предоставляется по запросу через Avertiss International для ознакомления серьезным инвесторам.

ВНЖ и визы

Индонезия не применяет официальную программу предоставления вида на жительство через инвестиции, эквивалентную европейским программам «золотых виз». Для получения информации об актуальных вариантах инвесторских виз, соответствующих вашему гражданству и объему инвестиций, свяжитесь напрямую с командой Avertiss.

Профиль девелопера

Проект ABADI Residence Seminyak удостоен награды на PropertyGuru Indonesia Property Awards 2025 — "Highly Commended, Best High End Housing Architectural Design" (Высокая оценка, Лучший архитектурный дизайн элитного жилья). Премия PropertyGuru оценивается независимо отраслевыми профессионалами и глобальными аудиторами. Этот успех выводит ABADI за рамки локального проекта, позиционируя его как актив национального уровня, конкурирующий с ведущими группами недвижимости страны.

Для инвесторов признание наградой имеет более глубокий смысл, чем просто маркетинговый лозунг. Оно подтверждает качество проектирования, стандарты строительства и соответствие нормативным требованиям, что напрямую защищает премиальную стоимость суток и долгосрочную ценность актива, лежащие в основе финансовой модели.

В соответствии с нашим консультационным подходом, Avertiss International не публикует названия девелоперов в открытых списках проектов. Полная квалификация девелопера, портфолио завершенных проектов и проверяемые рекомендации предоставляются квалифицированным инвесторам по запросу.

Важные факты:

• Национальная награда: PropertyGuru Indonesia Property Awards 2025 — Highly Commended, Best High End Housing Architectural Design

• Разрешения на строительство: PBG и SPPL получены до начала строительства.

• Юридическая структура: Нотариально заверенное право аренды (leasehold) на 43 года на чистой, проверенной и свободной от споров земле с безусловным правом собственности.

• Сдача объекта: Август 2026 года.

• Текущий статус: Из коллекции в 7 вилл осталось последние 2 виллы.

Свяжитесь с Avertiss International

ABADI Residence Seminyak объединяет все условия, в которых действительно нуждаются серьезные инвесторы в недвижимость Бали: проверенная локация, верифицированная юридическая структура, защищенные разрешения, консервативная финансовая модель и признание на национальном уровне.

Возможность входа от ~69 676 USD через 25% долевое владение. Полное владение виллой от ~278 707 USD, включая НДС, нотариуса и полный пакет мебели. Чистый ROI от 16% с 1-го года. Срок аренды 43 года. Под полным профессиональным управлением со дня сдачи.

Avertiss International — это независимая фирма по консультированию в сфере недвижимости и гражданства со штаб-квартирой на Кипре. Мы не представляем интересы девелоперов. Мы представляем инвесторов: проводим собственную юридическую проверку, правильно структурируем ваше владение в соответствии с вашей юрисдикцией и ведем юридический и консультационный процесс от первого запроса до завершения сделки.

Если ABADI Residence Seminyak входит в ваш шорт-лист, свяжитесь с нашей командой. До принятия каких-либо обязательств мы готовы передать вам досье юридической проверки, финансовую модель, правовую структуру и любые аспекты трансграничного владения или налогообложения, применимые к вашей ситуации. Полная инвестиционная документация доступна непосредственно через Avertiss.

Запросите полный пакет инвестора для Abadi Residences, Seminyak:

• 🌐 www.avertiss.com
• 📧 info@avertiss.com

Все финансовые прогнозы носят ориентировочный характер и основаны исключительно на данных, предоставленных девелопером; они зависят от рыночных условий, показателей заполняемости и результатов управления. Avertiss International не гарантирует инвестиционную доходность. Все суммы в USD и AUD являются приблизительными пересчетами из индонезийской рупии (IDR) и могут колебаться в большую или меньшую сторону вместе с движением валютных курсов. Финальная стоимость юридически зафиксирована в IDR. Перед принятием инвестиционных решений рекомендуется получить независимую юридическую и финансовую консультацию.

Юридическое уведомление

Информация, представленная на данной странице, актуальна на дату публикации и предоставляется исключительно в информационных целях. Для получения самых актуальных цен, условий и других деталей, пожалуйста, свяжитесь с Avertiss. Наша компания оставляет за собой право вносить изменения и обновления в предоставленную информацию без предварительного уведомления.