Casaverde Residences, Семиньяк, Бали – Инвестиции в отмеченные наградами виллы с частным бассейном и чистой доходностью до 14%

Обзор проекта

Casaverde Residences — это бутик-комплекс вилл с частными бассейнами, расположенный в самом сердце Семиньяка, наиболее зрелого и стабильно успешного рынка краткосрочной аренды на Бали. Признанный на национальном уровне на премии PropertyGuru Indonesia Property Awards, комплекс Casaverde Residences спроектирован так, чтобы обеспечивать как высокое качество жизни, так и измеримый инвестиционный доход с первого дня.

Каждая вилла представляет собой отдельно стоящее, полностью меблированное здание, построенное по стандартам отелей премиум-класса. Здесь нет общих стен, общих бассейнов и компромиссов в вопросах приватности — это осознанное дизайнерское решение, которое напрямую обеспечивает высокие посуточные тарифы и повторные бронирования со стороны состоятельных международных гостей.

Семиньяк — это не спекулятивная ставка. Это самый развитый коридор роскоши на Бали с многолетней подтвержденной статистикой заполняемости, глубокой базой международных туристов и развитой сетью инфраструктуры (пляжные клубы, рестораны высокой кухни, международный ритейл), которая поддерживает спрос круглый год. Casaverde Residences находится в нескольких минутах от пляжа Семиньяк, аэропорта и самых известных локаций этого района.

Комплекс является бутиковым по своему замыслу. Ограниченное предложение в районе с высоким спросом — это не маркетинговый ход, а структурное преимущество, которое защищает стоимость посуточной аренды и долгосрочную ценность актива. Для инвесторов, желающих приобрести недвижимость на Бали с чистой юридической историей, задокументированной моделью дохода и уже работающей профессиональной управляющей компанией, Casaverde Residences является одним из наиболее выверенных предложений на рынке Семиньяка.

Строительство идет полным ходом, завершение намечено на июнь — это означает, что ваш актив начнет приносить доход сразу после передачи ключей, без длительного периода ожидания.

Финансовые показатели

Финансовая модель Casaverde Residences построена на консервативных, независимо подтвержденных допущениях, а не на прогнозах лучшего сценария. Средняя заполняемость смоделирована на уровне 80% (проверенный рыночный ориентир Семиньяка), а рост ADR (средней стоимости суток) — на уровне 3,8% в год, что ниже диапазона в 6–8%, приводимого сторонними отраслевыми исследованиями для сопоставимых объектов гостеприимства на Бали. Прогнозируемый рост стоимости капитала составляет 8% в год.

• Входная цена – 25% долевого владения: примерно от 67 500 USD (включая НДС, нотариальные сборы и полный пакет мебели).

• Цена покупки виллы в полную собственность: примерно 270 000 USD (включая НДС, нотариальные сборы и полный пакет мебели).

• Чистая рентабельность (Net ROI) – Год 1: 14% для всех категорий владения.

• Чистая рентабельность (Net ROI) – Год 10: 19%, прогрессивный рост начиная с первого года.

• Накопленный чистый доход за 10 лет – доля 25%: примерно 107 000 USD.

• Накопленный чистый доход за 10 лет – 100% собственность: примерно 428 000 USD.

• Прогнозируемый годовой валовой доход – доля 25%, Год 1: примерно 13 800 USD.

• Прогнозируемый годовой валовой доход – 100% собственность, Год 1: примерно 55 100 USD.

• Моделируемый ежегодный рост ADR: 3,8% годовых (консервативный прогноз).

• Средний уровень заполняемости: 80% (проверенный рыночный ориентир).

• Рост стоимости капитала: 8% в год.

• Темп роста арендной платы: 6% из года в год.

• Структура аренды: 21-летний лизхолд (leasehold) с гарантированным продлением на 22 года.

• Личное использование: до 20 ночей в год (при 100% собственности); пропорционально рассчитывается для долевых инвесторов.

• Управление: полностью под ключ, без каких-либо обязанностей арендодателя.
  
  Примечание: Все суммы в USD являются приблизительными конвертациями из справочных цен в индонезийских рупиях (IDR) и австралийских долларах (AUD). Все юридические контракты и транзакции деноминированы в IDR. Индикативные цены в USD и AUD приведены только для справки и могут меняться в большую или меньшую сторону в зависимости от колебаний валютных курсов. Инвесторам следует учитывать валютный риск в своем финансовом моделировании.

Варианты размещения

Casaverde Residences предлагает единую, четко определенную типологию вилл, что упрощает инвестиционный анализ и сохраняет единообразие профиля активов во всем комплексе. Каждый объект представляет собой виллу с 2 спальнями и частным бассейном, доступную как в полную собственность, так и через структурированную модель долевого владения, которая обеспечивает одинаковую пропорциональную арендную доходность независимо от приобретаемой доли.

Спецификация виллы:

• Общая площадь: 150 м²

• Спальни: 2 (включая главную спальню)

• Ванные комнаты: 2

• Частный плавательный бассейн: отдельный, не делится ни с каким другим объектом.

• Открытые пространства: терраса, зона у бассейна, навес для машины.

• Внутренние пространства: гостиная открытой планировки, полностью оборудованная кухня, обеденная зона.

• Меблировка: полностью меблирована по гостиничным стандартам премиум-класса — включено в стоимость покупки.

• Структура: отдельно стоящая вилла, без общих стен.

Категории владения и индикативные цены в USD:

Текущие бонусы при покупке включают бесплатные авиабилеты в оба конца до Бали и частный трансфер из аэропорта с шофером — уточняйте наличие на момент бронирования. Все категории включают полный пакет мебели, НДС и нотариальные сборы в указанную стоимость.

Инфраструктура и стиль жизни

Casaverde Residences спроектирован так, чтобы отвечать специфическим ожиданиям взыскательных международных путешественников. Каждое решение по спецификации — от площади отдельно стоящей виллы до мебели гостиничного уровня — принималось с учетом арендной доходности. Гости, которые останавливаются здесь, платят за приватность, качество и локацию. Комплекс обеспечивает все три составляющие.

Внутри каждой виллы:

• Частный плавательный бассейн

• Две ванные комнаты (сантехника и отделка отельного стандарта)

• Полностью оборудованная кухня с бытовой техникой премиум-класса

• Обеденная зона и гостиная открытой планировки

• Крытая терраса и зона отдыха у бассейна

• Охраняемый навес для машины

• Полный пакет мебели отельного класса — включен при покупке, без дополнительных затрат

Локация — Семиньяк, Бали:

Привлекательность Семиньяка для международных посетителей носит структурный, а не сезонный характер. Этот район десятилетиями создавал устойчивую репутацию главного премиального курорта Бали, подкрепленную сочетанием доступа к пляжу, ресторанов мирового уровня, а также международной торговой и велнес-экосистемы, с которой могут сравниться лишь немногие другие районы Бали.

Гости Casaverde Residences получают мгновенный доступ к:

• 5 минут: пляж Семиньяк

• 8 минут: площадь Семиньяк Сквер

• В пешей доступности: всемирно известная улица ресторанов и пляжные клубы Семиньяка

• В пешей доступности: супермаркеты, пункты обмена валюты, международная аптека

• Короткая поездка на авто: международный госпиталь

• 25 минут: пляж Чангу

• 25 минут: международный аэропорт имени И Густи Нгурах-Рая

Именно такие показатели доступности формируют высокие ставки посуточной аренды и высокую заполняемость на рынке краткосрочной аренды вилл в Семиньяке. Это также делает Casaverde Residences действительно удобным местом для личного отдыха в периоды использования собственником, а не просто приносящим доход активом, удерживаемым на расстоянии.

Правовая база и аудит (Due Diligence)

Юридическая чистота — важнейшая переменная при любых инвестициях в недвижимость Индонезии. Земельное законодательство страны имеет свою специфику, и риски, связанные с неоформленными или неверно структурированными правами собственности, реальны. Компания Avertiss International рассматривает подтвержденный юридический аудит (due diligence) как обязательное требование перед тем, как представить любой объект недвижимости в Индонезии своим клиентам.

Для Casaverde Residences была проведена полная проверка прав собственности на землю через официальное Земельное управление округа Бадунг (Kantor Pertanahan Kabupaten Badung), сертифицированная лицензированным индонезийским нотариусом (PPAT) в соответствии с применимым законодательством.

Результаты официальной проверки прав собственности — Рег. № 56290/2025 от 23 сентября 2025 года:

• Тип сертификата: Hak Milik (Freehold — высшая классификация права собственности на землю в Индонезии)

• Номер сертификата: 5865 / деревня Керобокан Келод

• Площадь земельного участка: 2 400 м²

• Местоположение: деревня Керобокан Келод, район Кута Утара, округ Бадунг, Бали

• Классификация зонирования: Зона высокоплотной жилой застройки (R-2), подтвержденная Правилами пространственного планирования округа Бадунг (Peraturan Bupati Badung No. 9 Tahun 2021) — подходит для жилой застройки и объектов гостеприимства.

• Обременения: не зарегистрированы.

• Статус залога: сертификат не заложен и не используется в качестве обеспечения по кредиту.

• Блокировки: каких-либо блокировок не зафиксировано, включая отсутствие блокировок на министерском уровне.

• Конфискация: отсутствует.

• Споры / конфликты / активные судебные дела: отсутствуют.

• Наложение границ: наложений земельного участка на соседние территории нет.

• Общий статус прав собственности: Чистый — независимо проверен через электронный реестр Национального земельного управления (BPN/ATR).

Разрешения на строительство и экологическое соответствие:

Проект имеет как PBG (разрешение на строительство / Persetujuan Bangunan Gedung), так и SPPL (заявление об экологическом соответствии), что подтверждает наличие всех необходимых разрешений как на уровне строительства, так и на уровне соблюдения экологических норм.

Примечание по земельному налогу:

В материалах аудита зафиксирована незначительная задолженность по налогу на землю и строения (PBB) в размере 10 537 759 IDR (около 650 USD по текущему курсу), относящаяся к периоду до начала строительства. Это стандартный административный вопрос, который решается в момент нотариального перехода прав и не влияет на юридическую чистоту или статус титула.

Структура владения для иностранных инвесторов:

Casaverde Residences работает по модели лизхолда (leasehold) — 21 год с гарантированным продлением на 22 года, что является стандартной законной структурой для международных инвесторов, владеющих недвижимостью в Индонезии. Права аренды передаются на основании надлежащим образом оформленного нотариального соглашения, подкрепленного проверенным титулом Hak Milik на уровне владения землей.

Визовые вопросы:

Хотя Casaverde Residences не является официальной программой получения вида на жительство через инвестиции, иностранные граждане, владеющие соответствующими активами в Индонезии, могут иметь право подать заявление на получение «Визы второго дома» (Second Home Visa) Индонезии в соответствии с текущими правилами. Соответствие требованиям зависит от индивидуальных обстоятельств и правил, действующих на момент подачи заявления.

Профиль девелопера

Casaverde Residences возводится одной из крупнейших и наиболее известных девелоперских групп Бали — организацией с подтвержденным опытом масштабного строительства, стабильным качеством строительных работ и официальным признанием на национальном отраслевом уровне.

В соответствии с нашим консультационным подходом, Avertiss International не публикует названия застройщиков в открытых описаниях проектов. Полные данные девелопера, портфолио завершенных проектов и проверяемые рекомендации предоставляются квалифицированным инвесторам по запросу. Независимо задокументированные и важные для вашего инвестиционного решения факты:

• Национальная награда: официальное признание на PropertyGuru Indonesia Property Awards — одной из самых авторитетных и независимо аудируемых премий в сфере недвижимости в Юго-Восточной Азии.

• Основание для признания: выдающиеся достижения в области архитектурного проектирования премиум-класса; позиционирование среди лучших проектов Индонезии на национальном уровне.

• Процесс оценки: независимая оценка лидерами индустрии и глобальными аудиторами, а не самовыдвижение или платная категория.

• Операционное присутствие: головной офис находится в Керобокане, Бали — физическое присутствие, активная операционная деятельность и подотчетность на местном рынке.

• Опыт реализации: задокументированное портфолио завершенных и сданных объектов на Бали, демонстрирующее способность ведения масштабного строительства на протяжении нескольких проектных циклов.

Обсудите Casaverde Residences с Avertiss International

Casaverde Residences в Семиньяке предлагает сочетание, которое действительно редко встречается на рынке инвестиционной недвижимости Бали: нотариально подтвержденный чистый титул, национально титулованная команда девелоперов, консервативные финансовые прогнозы, построенные на основе 20-летних исторических рыночных данных, и локация в Семиньяке с подтвержденным опытом премиальной доходности на протяжении множества рыночных циклов.

Стоимость долевого участия начинается примерно от 67 500 USD — включая НДС, нотариальные расходы и полный пакет мебели отельного класса. Полное владение виллой доступно примерно от 270 000 USD.

Avertiss International — это независимая консалтинговая компания в сфере недвижимости и гражданства со штаб-квартирой на Кипре. Мы не представляем интересы застройщиков. Мы представляем интересы инвесторов — проводим собственный аудит, правильно структурируем ваше владение в соответствии с вашей юрисдикцией и управляем юридическим и консультационным процессом от первоначального бронирования до передачи права собственности.

Если вы оцениваете инвестиционную недвижимость на Бали, формируете портфель недвижимости в Юго-Восточной Азии или изучаете варианты получения вида на жительство через инвестиции в Индонезии или регионе в целом, наша команда предоставит полный бриф для инвестора, юридическое резюме и финансовую модель, релевантную вашим конкретным целям.

Запросите полный пакет инвестора для Casaverde Residences, Семиньяк:

• 🌐 www.avertiss.com
• 📧 info@avertiss.com

Все финансовые прогнозы носят исключительно индикативный характер, основаны на данных, предоставленных застройщиком, и зависят от рыночных условий, показателей заполняемости и результатов управления. Avertiss International не гарантирует инвестиционную доходность. Все суммы в USD и AUD являются приблизительными конвертациями из индонезийских рупий (IDR) и могут колебаться в большую или меньшую сторону в зависимости от движения валютных курсов. Финальная стоимость юридически деноминирована в IDR. До принятия обязательств рекомендуется получить независимую юридическую и финансовую консультацию.

Юридическое уведомление

Информация, представленная на данной странице, актуальна на дату публикации и предоставляется исключительно в информационных целях. Для получения самых актуальных цен, условий и других деталей, пожалуйста, свяжитесь с Avertiss. Наша компания оставляет за собой право вносить изменения и обновления в предоставленную информацию без предварительного уведомления.