Avertiss Exclusive Emlak Acentesi, Girne, KIBRIS / KKTC
ENGLISH

Hakkımızda - Avertiss Exclusive Real Estate

Sıkça Sorulan Sorular



Yabancı Uyruklu Kişiler Kuzey Kıbrıs'tan Nasıl Emlak Alabilir?

KKTC vatandaşı olmayan kimselerin Kuzey Kıbrıs'ta emlak satın alabilmeleri için KKTC Devletinden "Emlak Alım İzni" çıkartmaları gerekmektedir. Yabancı uyruklu kişiler, Kuzey Kıbrıs'tan kişi başına 1 ev veya en fazla 1 dönüm büyüklüğünde arazi alma hakkına sahiptirler. Evli çiftler 1 kişi olarak kabul edilir, ancak soy isimleri farklı ise 2 ayrı gayrimenkul alma hakları olabilir. Yabancı şirketler için ise bu prosedürler farklıdır. Yabancı uyruklu kişiler "Emlak Alım İzni" almadan tapu devir işlemleri yapılamayacağından, Vergi dairesine onaylattırılmış olan satış kontratı, Tapu Dairesine de ibraz edilerek alicinin mülkiyet hakki hukuki açıdan da yasallık kazanır. Ayrıca, satılmış olan gayrimenkulün hiçbir şekilde üçüncü şahısların tasarrufuna veya mülkiyetine geçmeyeceğine dair bir taahhütname satıcı tarafından Tapu Dairesine kaydettirilir. Ödeme gerçekleştikten ve alım izni çıktıktan sonra emlagın tapusu alıcının ismine çevrilir. Alıcı ve satıcı satış sözleşmelerindeki yükümlülüklerini yerine getirmişse, satıcı konutun mülkiyetini konutun bulunduğu Kaza Tapu Dairesinde alıcıya devreder. Alıcı satın aldığı gayrimenkulün "Tapu Devir Harcını" ödemekle yükümlüdür. Tapu Devir Harcı, Tapu devri yapılacağı zaman Kuzey Kıbrıs Tapu Dairesi'ne ödenmektedir. Alıcının ilk gayrimenkulü olması durumunda indirimli olarak satın alınan gayrimenkulün satış fiyatının %3'u kadar olan devir harcı ödenmektedir. İndirim hakkını kullanmış olan tüm şahıslar için bu oran%6'dir. Satın alacağınız emlak seçildikten ve fiyat konusunda anlaşıldıktan sonra, bir avukat aracılığı ile alici ve satıcı arasında; fiyat, zaman, ödeme ve teslimat koşulları, emlağın detayları gibi hususları içeren bir satış sözleşmesi (Kontrat) imzalanır. İki taraf da imzaladıktan sonra satış artık gerçekleşmiştir. Bu aşamadan sonra Vergi Dairesi'ne "Pul Ücreti" ödenmektedir. Şu anki yasaya göre Kontrat Fiyatı üzerinden %0.5 olan Pul Ücreti kontrat imzalanmasından itibaren 21 gün içerisinde ödenmelidir. Böylece kontrat mali açıdan yasal hale gelmektedir. Taşınmaz Malın Yabancı adına kaydı için K.K.T.C’ de Bakanlar Kuruluna başvurarak Bakanlar Kurulu tarafından satın alma izni alınması gereklidir.


K.K.T.C’de garyimenkül satın alırken gerekli belgeler nelerdir?

Pasaportunuz satın alma işlemlerini başlatmak için yeterlidir.


K.K.T.C’de kalma ve izinler.

KKTC’de herhangi bir izin almadan resmi makamların takdiri veya sizin talebiniz doğrultusunda 3 aya kadar kalma süresi tanınmaktadır. Ayrıca Mülk sahibi olmanız durumunda KKTC makamlarınca başvurunuz dahilinde Oturma İzni alınabilmektedir. KKTC’de bir şirketin size istihdam etmek istemesi durumunda gerekli mercilere başvurarak sizin adınıza Çalışma İzni çıkartacaktır bu izin süresince K.K.T.C’de ikamet edebilirsiniz.


K.K.T.C’de gayrimenkul mal satın alınırken hangi vergiler ödenmektedir?

Satış Sözleşmesi üzerinden %0.5 Pul Harcı (Alıcı tarafından ödenir) Taşınmaz Mal Devir harcı %6 (İlk alımda birinci sefer için %3) %5 KDV (Alıcı tarafından ödenir; Satıcının profesyonellik statüsüne bağlı olarak değişebilir. Satıcı profesyonel değilse Alıcı %5 KDV ödemez) Stopaj (Satıcı tarafından ödenir) Hibe yoluyla devirlerde farklı vergiler uygulanır; Anne ve babadan evlada hibe %0.2, Eşden eşe hibe %0.4, Dededen toruna hibe %0.4 + maliyeye stopaj ödenir.


KKTC alan ölçü birimleri nelerdir?

KKTC'de arsa/arazi alım satımlarında sıklıkla dönüm, evlek ve ayak kare (ay2) ölçü birimleri kullanılmakta 1 Dönümün metre kare (m2) karşılığı ise farklılık göstermektedir.
1 Dönüm = 4 Evlek = 14.400 ay2 = 1.338 m2
1 Evlek = 3600 ay2 = 334,5 m2
1 m2 = 10,76 ay2


Kıbrıs'ta bulunan değişik koçan tiplerinin birbirlerinden farkı nedir?

Yasal olarak KKTC'de tek tip koçan bulunmaktadir. Bunlara da KKTC koçanlari denilmektedir. Ancak mallarin kökeni açisindan koçanlar üç ayri kategoride degerlendirilmektedir:
1- Türk Koçanli Mallar: 20 Temmuz 1974'ten önce herhangi bir Kibrisli Türk'ün veya Rum/Yunan olmayan yabanci vatandaslarin sahip oldugu mallara denir. Bu koçanlar uluslararasi devletler ve de Güney Kibris Rum Yönetimi tarafindan da yasal sayilmaktadir.
2- Esdeger Koçanli Mallar: 1974'ten önce Rumlara ait olan, ancak 1974'ten sonra Güney'den gelen Kibrisli Türk Göçmenlere, Güney Kibris'taki mallarina karsilik olarak, Esdeger Puanla verilmis mallara denir. Annan Planina gore bu koçanlar çesitli sartlara bagli olarak uluslararasi yasalara göre geçerli sayilabilecektir.
3- Tahsis Koçanli Mallar: 1974'den önce Rumlara ait olan ancak 1974'ten sonra KKTC devletinin once üçüncü kisilere kiraladigi sonra da koçan verdigi mallara denir.


Lisanslı Emlakçı Nasıl olunur?

KKTC Içisleri Bakanligina gore emlakçi lisansi için gereken sartlar asagidaki gibidir:
1- KKTC vatandasi olmak;
2- 21 yasini doldurmus olmak;
3- En az lise veya dengi okul mezunu olmak;
4- Bir yildan fazla hapis cezasina çarptirilmamis olmak veya rüsvet, hirsizlik dolandiricilik, sahtekarlik, irtikap, irza geçme, hileli iflas ve benzeri yüz kizartici suçlardan dolayi mahkum olmamis olmak;
5- Son iki yilda çek yasagina girmemis olmak;
6- Gelir ve Vergi Dairesinden temin edecegi vergi borcu olmadigina dair belgeye sahip olmak; ve
7- Herhangi bir Tapu ve Kadastro Dairesi memuru ile evli olmamak veya birinci derece akrabalik bagi olmamak.
ÖNEMLI NOT: LÜTFEN EMLAKÇINIZ LISANSLIMI SORUNUZ. LISANSSIZ EMLAKÇILIK YAPMAK SUÇTUR!


KKTC'de Şirket Kurmak

KKTC’de Şirket kurmanın prosedürü, şirketin, planlanan hedefine bağlıdır. Eğer şirketin hedefi, taşınmaz mallarsa, şirket, Kıbrıs vatandaşı olmayanlar tarafından denetlenemez, şirketin hissedarlarının ve yöneticilerinin çoğunluğunu yabancı uyruklular oluşturamaz. Yabancı uyruklular tarafından taşınmaz mal satın alma kuralları;
Kota, Her konut için maksimum bir dönümdür ve Bakanlar Kurulundan izin almak için gerekenler belirlenmiştir. Yabancılar tarafından denetlenen şirketlere eşit olarak uygulanır. Bununla birlikte, şu var ki, şirket izin için başvuruya gerek olmadan, %51 hissenin KKTC vatandaşlarına verilmesi Bakanlar Kurulu’nun çoğunluğunun yabancı uyruklulardan oluşmaması kaydıyla daha fazla sayıda emlak edinebilir. Diğer pek çok şirketin ise hissedarları ve yöneticileri dahil tümü yabancı uyruklulardan oluşabilir. KKTC’de şirketler kolaylıkla bir iki haftada kurulabilir. İstenebilir belgeler aşağıdaki gibidir;
1- Ortaklık ve sözleşme belgesi maddeleri – Bunlar, avukatınız tarafından Türkçe olarak, şirketinizin hedeflerini kapsayacak şekilde hazırlanır.
2- Şirket kuruluş belgeleri MS 1, 2, 3 – Bunlar da avukatınız tarafından hazırlanır.
3- Her bir yabancı uyruklu hissedarın pasaport fotokopisi (Pasaportun orjinali KKTC yetkili mercileri tarafından görülmelidir, bu mümkün değilse, pasaportun kopyası, kendi ülkelerindeki KKTC elçiliğine ibraz edilmelidir.)
4- Her bir yabancı uyruklu yönetici için yine yukarıda sözü edildiği gibi, pasaport kopyası gerekmektedir. Ayni zamanda yöneticilerin kendi ülkelerindeki İçişleri Bakanlığı veya Polis Departmanından, hiçbir suça karışmadıklarına dair bir sertifika almaları gerekmektedir.
(İngiltere’de bu hizmeti veren yer, Scotland Yard’daki Milli İstihbarat Teşkilatı) Sertifika, kendi ülkelerindeki KKTC hükümeti tarafından onaylanmalıdır. Eğer yabancı uyruklu yöneticileriniz varsa, ayni zamanda, KKTC’de bir banka hesabına yatırılmak üzere ve şirketin herhangi bir vergi yükümlülüğünün altına girmemesi için 18 ay boyunca bloke edilmek kaydıyla, depozito olarak 10,000TL (Yaklaşık £4,000 İngiliz Poundu) istenecektir. Bu para depozito olarak yatırılınca, bankadan bir sertifika istenecek ve KKTC Vergi Dairesine verilecek ve yine vergi dairesinden alınacak buna eş bir sertifika, KKTC Şirket tescil kurumuna sunulacaktır. Avukatınız bu süreçte size yardımcı olacaktır.
Kıbrıs yasalarına göre, yabancı uyruklu hissedarları olan şirketin sermaye hissesi, şirketin kuruluş tarihinde tamamen ödenmiş olmalıdır. KKTC’deki şirketler için minimum sermaye hissesi yaklaşık $100,000 Amerikan Doları civarındadır. Bu miktar KKTC’de banka hesabında depozito olarak korunmalı ve şirket kurulana/birleşene dek bloke edilmelidir. Para depozito edildiği zaman bankadan bir sertifika alınacak ve KKTC’deki Şirket Tescil kurumuna sunulacaktır. Avukatınız size bu süreçte yardımcı olacaktır.


Kıbrıs'ta Konut Kredisi (Mortgage) Çeşitleri Nelerdir?


1. Sabit Faizli Konut Kredisi: Sabit faizli konut kredisinde, kredi alımı sırasında ilan edilen faiz vade sonuna kadar değişiklik göstermez. Aylık ödemeleriniz sabittir. Ödeme planınız en başta bir kez belirlenir ve tüm vade süresince geçerliliğini korur. Böylece piyasadaki faiz dalgalanmasından etkilenmezsiniz. Aylık ne kadar ödeyeceğiniz belli olduğundan harcamalarınızı düzenlemeniz kolay olacaktır. Sabit faizli konut kredisi genellikle 120 aya kadar verilmektedir ancak bazı bankalar 180 hatta 240 aya kadar vade seçeneği sunabilmektedir. Yine alınmak istenen kredi miktarının tamamına kredi veren bankalar var olsa da genel olarak kredi kullandırım oranları satın alınacak konutun %70-%75’i aralığındadır.

2. Değişken Faizli Konut Kredisi: Değişken faizli konut kredisinde, başlangıç faiz oranı sabit faizli konut kredisinin oranıyla aynıdır. Ancak bankanın verdiği opsiyonlara göre en başta belirlenmek kaydıyla aylık, 3 aylık, 6 aylık veya yıllık bazda enflasyon ve diğer ekonomik gelişmeler doğrultusunda faiz oranı yenilenir. Tüketici Faiz piyasasındaki dalgalanmalardan etkilenmeyi kabul ederek risk almış olur. Bu dalgalanma düşüş yönünde olursa olumlu, artış yönünde olursa olumsuz etkilenecektir. Değişken faizli konut kredisinin Düşen/Azalan faizli değişken faizli konut kredisi şeklinde bir alt versiyonu da mevcuttur. Adından da anlaşılabileceği üzere tüketici sadece faizlerin düşmesinden etkilenir. Yukarı yöndeki faiz dalgalanmasından etkilenmez. Eğer faiz oranı yükselirse mevcut oran korunur, eğer düşerse faiz oranı da düşer. Ancak bu ürünü kullanmak için banka hizmet bedeli adı altında bir ücret alarak kendi adına riskini azaltır. Bu ücret tek bir defa alınır ve daha sonra herhangi bir ücret talep edilmez. Bazı bankalar ise her yıl için kullanılacak faiz oranını önceden ilan eder ve tüketicinin kullanmak istediği vadeye göre her yıl için ödenecek taksitleri önceden belirleyebilir. Bu durumda piyasalardaki dalgalanmalardan etkilenilmez.


Kıbrıs ta Kat İrtifakı Yasası Nedir? Alıcıyı ve Satıcıyı Nasıl Korur?

Kuzey Kıbrıs Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası, tamamlanmamış, hatta başlanmamış ancak bütün izinleri alınmış ve tapu kütükleri açılmış inşaatlardan mal almak isteyen alıcılara “Kat İrtifak Koçanı” verilmesini öngörüyor. Hem müteahhidi, hem alıcıyı, hem de bankayı korumayı hedefleyen yeni yasanın hayata geçmesiyle alıcıya verilecek “Kat İrtifak Koçanı”, “Kat Mülkiyeti Koçanı”na geçiş öncesinde mal sahiplerine hukuki teminat sağlayacak. Eski yasanın revize edilmesi ve yeni unsurların eklenmesiyle hazırlanan yeni yasayla alıcının ödeme şekli de değişecek. Alıcı, kat irtifakını aldığı binayı bankaya ipotek gösterip, para alacak ve gerekirse müteahhite verip, inşaatını tamamlayacak. Ancak müteahhit hiçbir zaman kat irtifakı sahiplerinden izinsiz hiçbir şey yapamayacak. Müteahhit de inşaat yapacağı araziyi ipotek koyamayacak. İpotek koyarsa hiç kimseye satamayacak. Kat İrtifak Hakkı’nı kimseye veremeyecek. Bu şekilde alıcılar garantiye alınacak. İpotek olan araziler Kat İrtifak Yasası’na tabi olamayacağı için, hiçbir risk olmadan mal alınabilecek. Yasayla, apartman yaşamı da denetim altına alınıyor ve sigortalama ile apartmanlara yönetici atanması zorunlu hale getiriliyor.


Kuzey Kıbrıs ta Emlak Alımlarında Sezon Etkisi (Dengiz Kürşat - Avertiss Exclusive Broker/Owner)

K.K.T.C Emlak piyasasında alım ve satımların yüksek olduğu iki sezon veya dönemden bahsedebiliriz.

Kuzey Kıbrıs ta Emlak taleplerinin artış gösterdiği dönemlerden birincisi ilkbahar ve yaz aylarını kapsayan dönemdir. Mart ayından Temmuz ortasına kadar süren bu dönemde, özellikle evlilik hazırlıkları yapan gençlerin KKTC de villa veya apartman dairesi alımlarını tetiklediğini gözlemlemekteyiz.

Kuzey Kıbrıs ta evlilik sezonunun genelde yaz ayları başlarından Eylül ayı sonuna kadar olan dönem olmasına paralel olarak, evlenecek olan gençler evlilik tarihinden itibaren ortalama ikibuçuk veya üç ay öncesinden yuva kuracakları yeni ev veya apartman dairelerini seçerler ve yerleşme hazırlıklarına girerler. Bu dönemde tüm ev içi tadilat, değişiklik veya ev mefruşatı tamamlanıp, ev veya apartman dairesi evlilik tarihine kadar hazır hale gelir.

İngilterede yaşayan Kıbrıslı Türklerin yaz tatilleri dolayısiyle yoğun ilgi gösterdiği bu dönemde Kuzey Kıbrıs taki arsa alımlarına da talep artmaktadır.

Kuzey Kıbrıs Emlak piyasasında Gayrimenkul alımına ilişkin yoğun talebin gözlemlendiği ikinci dönem ise Eylül ayında okulların açılmasına müteakip başlayıp, Aralık ayı ortasına kadar (yılbaşı hazırlıklarının yapıldığı dönem öncesi) geçen dönemdir.

Kuzey Kıbrıs ta aşırı sıcakların artık azalmaya başladığı, okulların açıldığı ve de üniversite öğrencilerinin dönmeye başladığı bu dönem, ayrıca Kuzey Kıbrıs tan alım yapan yabancı Emlak yatırımıcılarının da ilgi gösterdiği dönemdir. Bu dönemde KKTC için turistik öneme de sahip olan Girne ve Magosa bölgelerindeki daire, ev, villa ve arsa tipi gayrimenkullere de artan talep gözlemlenmektedir. Ayrıca yine bu dönemde Girne, Magosa ve Lefkoşa’da kiralık daireler ve villalara da ciddi bir talep olmaktadır.


Gayrimenkulde Yatırım Yapmanın Püf Noktaları (Dengiz Kürşat - Avertiss Exclusive Broker/Owner)

Bir şehirde gayrimenkul fiyatlarını belirleyen birkaç faktör vardır.

Birincisi, şehir merkezi daima şehir merkezidir. Şehir merkezleri bazen ne kadar kötüye gitse de, yapılaşma ne kadar çarpık olsa da, modern yaşama ne kadar uyum sağlayamasa da her zaman şehir merkezidir. Ne demektir bu?

Sosyal aktivitelere, bürokratik kurumlara, devlet dairelerine vb. yerlere ulaşabileceğiniz nokta daima şehir merkezleridir. Dolayısıyla şehir merkezlerindeki bu yakınlık, zamandan tasarruf sağlar ve daima insanlara bir cazibe merkezi olarak kendini ifade eder. Yani şehir merkezleri ya da şehir merkezlerinin hemen dışındaki o çember, her daim talep gören bir bölgedir. Küçükkaymaklı buna bir örnektir mesela. Merkezde çok fazla trafik olsa bile gideceğiniz mesafe az olduğu için trafikte kaybedeceğiniz vakit azdır. Size aynı fiyata, evinizin iki katı büyüklükte ama şehrin dışında bir ev verilse gider misiniz? Düşünürsünüz. Demek oluyor ki şehir merkezi daima şehir merkezidir.

Bunun dışında şehirler geleneksel olarak baktığınızda da çok ilginç bir şekilde batıya doğru büyür. Şehirler daima batıya doğru büyür. Neden? Çünkü batı birincisi eser, esintilidir, ikincisi öğleden sonra güneşine hakimdir. Dünyanın neresine giderseniz gidin, hangi şehrine bakarsanız bakın şehrin ilk büyüdüğü nokta batısıdır. Bizde de bakın, Lefkoşa nereye doğru büyümüştür? Kermiya, Gönyeli, Yenikent; Alayköy’e doğru gidiyor. Alayköy’e varınca göreceksiniz ki, bu sefer görülecektir Haspolat ve ilerisi de gelişmeye başlayacak. Ama ilk olarak batı tamamlanacak. Girne’ye bakın, Girne’nin ilk büyüdüğü alan neresi olmuştur? Alsancak, Lapta, Karşıyaka. Oralar dolunca Çatalköy’ün ilerisine, Arapköy, Esentepe vs.’ye gayrimenkuller yapılmaya başlamıştır. Şehirler her zaman batıya, bir parça da güneye-güneybatıya büyür. Demek oluyor ki, fiyat farklılıklarını belirleyen parametrelerden biri merkeze yakınlık, diğeri batıya doğru genişleme. Batıya doğru genişlerken bir de şu ortaya çıkar; batıya doğru genişledikçe eskiye göre daha yeni bir yapılaşma olur. Bu sefer yeni kuşak der ki, ben daha yeni dizaynların olduğu, daha modern bir yaşam tarzının olduğu bu batı cephesinde yaşamak istiyorum. Bu da bir moda akımı yaratır. O yüzden herkes Yenikent’te ev almak ister.

Modernleşme, moda akımı her yerde vardır. Mahalle kültürüne bakalım; mahalle kültürü insan doğasından gelir. Mahaller şu demektir; insan, ben bana benzeyen insanların olduğu yerde yaşamak isterim der. Mahalle ile aslında bir kale kültürünü düşünün. Kale ne demektir? Kale, “bana benzeyen insanlarla birlikte yaşarım, bana benzemeyenleri dışarda tutarım” demektir. Mahalle de bundan gelir aslında. Mahalle de der ki, “ben bana benzeyen insanların olduğu yerde yaşamak isterim.” Bu neyi getirir? Şehir bir tarafa büyürken, daha yeni bir yapılaşma olduğunda, yeni kuşak der ki “ben buraya gideyim.” O yeni kuşağın arkadaşları, eşleri, dostları da der ki, “tamam, madem o aldı, ben de oraya gideyim.” Bu şekilde bir moda doğar. Bunun sosyo-psikolojik açıklaması tamamen budur. Şehir batıya genişledikçe orada bir moda doğar, moda doğunca talep artar, talep artınca fiyat yükselir. Şimdi bizde Yenikent moda oldu, çok güzel evler var. Yenikent’in doğası da yoktur aslında. Düz arazidir, yazın tamamen kahverengidir. Hiç kimse orda doğası için ev almaz, modası için alır. Bu modadır. Yenidir. Evler harikadır. Harika evler olduğu için herkes ordan ev alır. Yeni yapılaşma olduğu için alır. Genç kuşak oradan ev aldığı için alır. Evler tabi ki özel olarak yeşillendirilmiştir ama doğa yoktur. Aslında sadece moda da demeyelim buna. Sosyo-psikolojik olarak şehrin batıya gelişmesi sonucu talep artışı yaşamış bir yerdir Yenikent.

Nereye gelmeye çalışıyorum; bütün bu faktörleri göz önüne aldığınızda yatırımcı olarak nereye yatırım yapmanız gerektiği konusunda çok daha açık fikirler elde etmek mümkündür. Demek oluyor ki, bir yatırımcı şehrin merkezine ya da merkeze yakın, modanın olduğu yerlere yatırım yaparsa kaybetmesi çok da olası değildir. Devamlı kazanır. Nüfusun devamlı olarak arttığını da göz önünde bulundurursak... Aslında yatırım yapmak çok da zor değil. Yine Yenikent örneğinden gidelim, 9-10.000 sterlinden arsa satılırken şu anda 80-100-105.000 sterlin bandında arsa satılıyor. Ve bu bahsettiğimiz süreç 8-9-10 yıllıktır. 10 yılda kendini 10’a katlayan başka bir yatırım aracı var mıdır? Altın bile bu kadar kazanç getirmez. Tabi bu devamlı böyle devam edecek demek değildir. Yanlış anlaşılmasın ama geçtiğimiz 10 yıl önce bütün bu olacakları görenler şu anda çok kazançlı bir durumdadır. Gayrimenkulde yatırım böyle gelişir. Birincisi nüfus artışını kabul edeceksiniz, nüfus arttıkça merkezlerde yığılmayı kabul edeceksiniz, şehirlerin ilk olarak batıya büyüdüğünü kabul edeceksiniz, batıya büyüdükten sonra doğuya büyüdüğünü kabul edeceksiniz... Bunlar olduğu zaman nereye yatırım yapmanız gerektiğini çok iyi bilirsiniz.


Neden Gayrimenkul Danışmanlarına İhtiyaç Vardır? (Dengiz Kürşat - Avertiss Exclusive Broker/Owner)

İnsanların neden gayrimenkul danışmanlarına başvurması gerekir? Alıcı veya satıcı neden bir gayrimenkul danışmanı kullanmalıdır?

Öncelikle satıcıları iki gruba ayırmalıyız. Birincisi, sıfır konut satıcıları dediğimiz, konut üreticileri yani müteahhitlerdir. Diğeri ise sahibinden satılık dediğimiz, elinde gayrimenkul bulunan ama artık bu gayrimenkulü nakde döndürme ihtiyacı olan ve bunu bir an önce yapması gereken gruptur.

Bu ikisi arasında büyük fark vardır. Ülkemizde emlak denildiğinde bu ikisinin birlikteliği akla gelir. Aslında bu çok yanlış bir tanımdır. Çünkü üreten başkadır, bu üretileni satın alıp ondan sonra tekrar piyasaya veren tamamen farklıdır; iki farklı piyasadır.

Ben birinciyi konuşmuyorum, yani müteahhitler kendileri de satış yapıyorlar zaten, ülkemizdeki müteahhitlerin çoğunun kullandığı kendi satış ajansları var, pazarlama elemanları var. O tamamen ayrı. Tabi ki müteahhitler de hizmet istediklerinde onlara da yardımcı oluyoruz ama onların genelde kendi satış birimleri oluyor. Bu tamamen doğaldır.

Bunun haricinde sahibinden satılık dediğimiz, “for sale by owner” dediğimiz insanlar, gayrimenkullerini satma ihtiyacı duyan insanlardır. Genel itibariyle eğer bir pazarlama bilgisi yoksa bu insanlarımız satış aşamasına geçtiklerinde sıkıntı yaşamaya başlarlar. Neden sıkıntı yaşarlar? Çünkü birincisi ve en önemlisi bence, fiyatlandırma konusunda tamamen büyük bir yanlışa düşme olasılıkları çok yüksektir. Neden?

Türkçe’nin emlak sektörüne yaptığı çok büyük bir kötülük vardır, o da şudur; diyelim ki birisinin satılık dairesi var: 50 bin sterlin. Yan komşumuz Ahmet Bey’in dairesi. Hemen ne düşünülür, “yan komşunun dairesi 50 bin sterlin veya Ahmet Bey dairesini 50 bin sterline satıyor. Benim dairem daha güzel, ben kartonpiyer yaptım, demek ki benim dairem 52 bin olması lazım.”

Hâlbuki buradaki problem şudur: Aslında yan komşumuz dairesini 50 bine satmıyor, 50 bin sterline satma hayâli kurar, satma düşüncesindedir, satma umudundadır. Aslında Ahmet Bey en azından oraya % 10’luk bir indirim payı katmıştır. Ahmet Bey, çok sıkışması durumunda % 10’luk payı daha da yukarıya çekebilir. Yani Ahmet Bey dairesini 45 bine, 44 bine belki 43 bine satacaktır. Şimdi burada sıkıntı nerededir?

Pazar, herhangi bir gayrimenkulü, bir araziyi, evi fiyatlandırırken milletin satma hayali kurduğu fiyatlardan değil, gerçekleşmiş satış fiyatı üzerinden fiyatlandırır. Yani “Ahmet Bey 50 bin sterline satıyordan” ziyade, “Ahmet bey 43 bin sterline sattı,” demek oluyor ki, Ahmet beyin evinin benzeri aşağı yukarı aynı fiyattan satılabilir. Bir gayrimenkulün, bir evin piyasaya çıktığı fiyat çok da önemli değildir. Asıl piyasadaki belirleyici olan, o gayrimenkulün satıldığı fiyattır.

Burada şu sorunla karşılaşıyoruz: Sahibinden satılık bir mülkte, “işte ben baktım internetten bu fiyattan evler satılıyor, benim evim bundan daha güzel, demek ki benim ki daha pahalı olması gerek” mantığı tamamen yanlış bir mantıktır. Burada yapılması doğru olan nedir? Piyasada benzer, muadil olan gayrimenkullerin gerçekleşmiş satış fiyatı baz alınarak satışa yeni sunulacak evin veya gayrimenkulün satış fiyatının belirlenmesidir. Satılmayan gayrimenkullerin ana satılmama sebebi budur. Her şeyi dikkate almak gerekir. Yani basite indirgeyeyim; diyelim ki, Küçükkaymaklı’da 110 m2 – 120 m2, 4 yaşında, birinci kat, Türk malı bir apartman dairesi. Bunu satışa çıkarırken, yan komşum bu fiyattan satıyor, satacak umudundan ziyade, yakın zaman dilimi içerisinde mesela 3 aylık bir periyod içerisinde benzer bir emlak kaç paraya satılmıştır, buna bakmak gerekir. Biz buna Rakip Pazar Analizi deriz. Ne demektir bu?

Gayrimenkulünüzü piyasaya çıkardığımızda, bir alıcı gözüyle bakmak gerekir. Alıcı sizin gayrimenkulünüzle de benzer gayrimenkullerle de gidip ilgilenecektir. Diyecektir ki, bakın sizin eviniz var, yandaki ev var, üç blok aşağıda başka bir ev var... Bunlar hepsi de birbirine benzer. Bu benzerlerin içerisinde en uygun fiyatlı hangisiyse doğal olarak piyasada ilk satılacak olan odur.

Neden insanlar gayrimenkul danışmanı kullanmalı?
Bana göre birinci ve en önemli sebeplerden birisi doğru fiyatlandırma yapabilmektir. Herkes kendi gayrimenkulünü, “ben onu yaptım, ben bunu yaptım” diyerek daima piyasanın üzerinde fiyatlandırma eğilimi göstermektedir. Bu duygusal bir yaklaşımdır ama satış için temel bir hatadır. Bu bilgileri elde etmek, gidip benzer gayrimenkul kaç paraya satıldı vs. bilgileri elde etmek çok da kolay değildir. Yapabileceğiniz nedir? Bölgenizde çalışan, o bölgenin uzmanı olan bir gayrimenkul danışmanından yardım alırsınız. Dersiniz ki, “Sayın gayrimenkul danışmanı, ben piyasaya çıkmak istiyorum. Sence kaç paradan çıkmam lazım?” O da der ki, “Bakın üç ay önce şu daire satıldı, iki ay önce bu satıldı, on beş gün önce bu satıldı... Demek oluyor ki sizin evinizin satılabilir değeri budur.” Yani daha pahalıya satılacakken, daha ucuza da gidebilir eviniz. Bu sebeple, gayrimenkul danışmanlarıyla çalışmak gerektiğini düşünüyorum.























Ana Sayfa | Emlak | Projeler | Hakkımızda | A Takımı | Proje Pazarlama | Kıbrıs'ta Yatırım | Kıbrıs'ta Yaşam | Sıkça Sorulan Sorular | Franchise | Kariyer | Haberler | Portföy Fiyatlama | İletişim | ENGLISH